二手房按揭贷款程序，整体是从购房签约开始，依次完成贷款预审、房产评估、银行审批、网签缴税过户、抵押登记、银行放款、按期还贷这整套连贯流程，商贷和公积金按揭程序主体框架基本一致，公积金会额外增加公积金中心审核环节。这套程序设计的核心原因，是银行需要核验购房人还款资质、确认房屋产权状态、核定房屋价值，保障贷款资金安全合规发放，同时衔接不动产交易过户，做到产权转移和抵押登记同步匹配。提前熟悉每一个环节的材料要求、时间节点、对接部门，买卖双方可以提前做好准备，有序推进二手房按揭贷款程序，让交易节奏平稳顺畅，避免环节衔接等待，提升整套按揭交易办理效率。

准备材料清单

表格

阶段要点

✅ 买卖双方签订二手房买卖合同，合同里面写明按揭贷款方式、首付款金额、贷款金额、交易时间节点

✅ 买方初步确认自身首套或者二套购房资格，核对征信、收入负债比，预估可获批贷款额度

✅ 卖方提前查询不动产登记信息，确认房屋产权清晰，无影响过户抵押的登记状态

1、提交按揭申请

买方向选定银行提交全套按揭申请材料，填写贷款申请表，银行受理之后建立贷款档案，同步核验购房资格、收入负债、征信信息。

2、房产评估

银行委托具备资质的评估机构上门对二手房实地评估，出具正式评估报告，银行以评估价值和交易合同价两者取低值，作为贷款额度核算基数。

3、银行审批

银行综合审核收入流水、征信、房屋评估结果、购房资格，出具贷款审批结果，审批通过之后会出具贷款审批通知单，明确贷款金额、年限、执行利率、还款方式。

✅ 完成网签备案，打印正式网签合同

✅ 预约税务窗口，完成二手房交易税费缴纳，取得完税凭证

✅ 买卖双方共同到不动产登记中心办理产权转移过户，新不动产权证登记到买方名下

✅ 买方拿到新不动产权证之后，配合银行办理不动产抵押登记，登记完成后不动产登记中心出具他项权利证明或者电子抵押登记信息

✅ 银行收到有效的抵押登记材料之后，按照合同约定将按揭贷款资金划转至卖方指定收款账户，完成放款

✅ 放款之后，买方按照借款合同约定，从约定还款日开始执行月供还款

✅ 按期存入月供，保持还款账户余额充足

✅ 可以根据自身情况，按银行规则办理提前还款、利率重定价、还款信息变更等业务

✅ 贷款全部结清之后，申请办理抵押注销登记，解除房屋抵押状态

✅ 在银行预审基础上，增加公积金中心资格审核，核验公积金连续缴存时长、账户余额、最高可贷额度

✅ 可以选择纯公积金按揭，也可以办理公积金 + 商贷组合按揭，组合贷需要同时满足公积金中心和银行两套审核标准

✅ 后续抵押登记、放款、还贷环节和商贷流程保持一致

【相关 FAQ】

问题 1：二手房按揭贷款程序里面，房产评估是必须步骤吗？

回答 1：二手房按揭贷款程序当中，房产评估属于标准必备步骤，银行需要依靠评估报告确定房屋价值，以此核算可批贷款额度，是银行审批环节重要参考依据。

问题 2：二手房按揭贷款程序是先过户还是先抵押登记？

回答 2：二手房按揭贷款程序顺序是先完成产权过户，买方取得新不动产权证之后，再办理抵押登记，银行收到抵押登记材料之后再执行放款。

问题 3：二手房按揭贷款程序办理的时候，卖方必须全程到场吗？

回答 3：二手房按揭贷款程序大部分关键节点，包括签约、缴税、过户环节，原则上买卖双方共同到场，特殊情况可以办理公证委托，由受托人代为办理对应环节手续。

问题 4：二手房按揭贷款程序审批通过之后，还会有变动吗？

回答 4：二手房按揭贷款程序审批通过之后，正式放款前如果买方资质、房屋状态出现变化，银行会重新复核，正常情况下审批通过之后按既定程序推进过户抵押放款。

【数据来源】

[2026-07-30]（二手房商业按揭贷款办理全流程指引）商业银行公开业务科普平台

[2026-05-16]（公积金二手房按揭贷款办理程序说明）住房公积金管理中心公开资料

[2026-03-08]（不动产交易按揭过户抵押联动办理指南）不动产登记行业媒体

【免责申明】

本文内容仅作为二手房按揭贷款程序科普参考，不同城市、不同银行在材料要求、办理顺序、预约规则上会存在地方差异，具体以经办银行、不动产登记中心、公积金中心当期要求为准，不替代正式业务办理指引。