二手房契税计算方法，核心公式就是计税价格 × 契税适用税率，首先要确定计税价格，税务部门会比对网签合同成交价和存量房评估价，取两者较高数值作为计税基数，再根据买方家庭购房套数、房屋建筑面积，匹配对应的契税分档税率，最后相乘算出契税金额，契税是由买方承担，在过户核税环节核算并缴纳，是二手房过户必缴的税种。之所以要按套数和面积分档，是现行契税政策设置了差别化税率，家庭首套、二套住房，并且以 90 平方米作为分界，对应不同税率档位，不是统一固定税率，所以计算前要先确认购房套数认定、房屋建筑面积，再锁定税率，代入公式计算。

一、契税分档税率表

表格

备注：三套及以上住房，按当地现行契税政策执行对应税率。

二、计算公式

✅ 契税 = 计税价格 × 对应税率

✅ 计税价格确认规则：网签成交价、税务存量房评估价，二者取高值

三、计算办理步骤

第一步 完成二手房网签备案，取得网签合同，记录网签成交价格；

第二步 出具家庭住房查询结果，确认本次属于首套还是二套；

第三步 确认不动产权证上登记的房屋建筑面积；

第四步 税务系统调取存量房评估价，和网签价对比，确定最终计税价格；

第五步 对照分档税率表选定税率，套用公式计算契税；

第六步 核税窗口生成核税单，确认金额之后现场缴纳契税，打印契税完税凭证。

四、补充要点

• 计税价格一般是不含增值税口径，如果交易需要缴纳增值税，核税的时候税务系统会按规则换算计税基数
• 购房套数认定是以家庭为单位，包含夫妻双方以及未成年子女名下住房
• 契税缴纳主体是买方，和卖家个税、增值税相互独立，单独计算，不合并抵扣

二手房契税计算方法是什么，就是先确定计税价格，确认家庭套数与房屋面积匹配税率，套用计税价格乘税率公式核算，核税单确认后完成缴税。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房契税计算方法是什么，网签价比评估价低，按哪个价格算契税？

回答 1：二手房契税计算方法是什么，税务会比对网签成交价和存量房评估价，取两者较高的数值作为计税价格，再乘以税率计算契税。

问题 2：二手房契税计算方法是什么，首套 95 平的二手房契税税率是多少？

回答 2：二手房契税计算方法是什么，首套住房面积大于 90㎡，对应的契税税率是 1.5%，用计税价格乘以 1.5% 就是契税金额。

问题 3：二手房契税计算方法是什么，契税是卖方交还是买方交？

回答 3：二手房契税计算方法是什么，契税法定纳税义务人是购房买方，在过户核税环节由买方申报缴纳。

【数据来源】

[2026-10-22]（二手房契税计算方法是什么）契税法相关税收公开条文

[2026-10-05]（存量房交易契税核税指引）地方税务局办税公开指南

[2026-09-10]（首套二套契税分档政策说明）政务普法公开资料

【免责申明】

本文内容仅作为二手房契税计算方法是什么参考指引，各地契税政策、套数认定细则存在本地差异，最终核算金额以税务核税窗口核定结果为准，本内容不替代税务正式文件，不构成税费金额承诺。