二手房按揭核心就是按照贷款本金、贷款年限、执行利率，选择等额本息或者等额本金两种主流方式，算出每月月供、总利息以及还款总额，测算的时候要先确认二手房评估价，银行一般是取评估价和实际成交价两者里面偏低的数值作为贷款基数，再结合首付比例确定可贷额度，这个逻辑是因为银行风控会参考房屋真实价值，避免贷款金额高于房屋实际价值，之后代入对应还款公式就能完成全套按揭测算，最终可以提前清楚每个月要还多少钱、整套贷款一共产生多少利息。测算前需要先收集基础参数，包含二手房评估价、首付比例、银行批复的按揭年利率、计划贷款年限，选定还款方式，先算出最高可贷款额度，再代入还款公式，最后核对月供、总利息、还款总额，完成二手房按揭全套计算。

一、基础前置参数确定

表格

贷款本金计算公式：贷款本金 = 取低值价格 ×（1 - 首付比例）

二、两种按揭计算核心公式

1、等额本息

特点：每个月月供金额固定，前期利息占比高，本金占比低，适合收入稳定人群

月利率 i = 年利率 ÷ 12

期数 n = 贷款年限 × 12

月供 = 贷款本金 × [i × (1+i)^n ] ÷ [ (1+i)^n − 1 ]

总利息 = 月供 × 期数 − 贷款本金

还款总额 = 月供 × 期数

2、等额本金

特点：每月偿还固定本金，月供逐月递减，前期月供压力偏大，总利息少于等额本息

每月固定归还本金 = 贷款本金 ÷ 期数

当月月供 = 每月固定本金 +（剩余未还本金 × 月利率）

总利息 =（期数 + 1）× 贷款本金 × 月利率 ÷ 2

还款总额 = 贷款本金 + 总利息

三、测算操作步骤清单

1. 获取二手房评估报告，拿到房屋评估价，和网签成交价对比，选定低值作为计算基准价
2. 对照当地按揭首付政策，计算首付金额，算出可申请的按揭贷款本金
3. 确认银行审批后的按揭年化利率，换算成月利率，确认最终获批贷款总期数
4. 根据自身偏好选择等额本息或者等额本金，代入对应公式计算月供
5. 继续计算该方案下总利息、全部还款总额，对比两种方案的资金成本
6. 补充备注：如果后续办理提前还款，剩余利息会按照剩余本金重新核算，原测算结果为正常按期全额还款的参考值

四、计算示例参考

假设：基准价 100 万，首付 3 成，贷款本金 70 万，年利率 3.8%，贷款 30 年

月利率 = 3.8%÷12，期数 = 360 期

等额本息月供约 3266 元，总利息约 47.58 万元

等额本金首月月供约 4203 元，之后逐月递减，总利息约 40.02 万元

【相关 FAQ】

问题 1：二手房按揭计算方法里，贷款本金是按实际成交价格算吗？

回答 1：二手房按揭计算方法不是直接按实际成交价算，银行是取评估价和成交价两者低值作为基数，再扣掉首付比例之后得到贷款本金，这样是二手房按揭计算方法里面重要的取值规则。

问题 2：二手房按揭计算方法中，等额本息和等额本金总利息为什么不一样？

回答 2：二手房按揭计算方法里两种还款方式计息逻辑不同，等额本金每月归还本金固定，剩余本金下降更快，所以总利息更低，这也是二手房按揭计算方法公式本身带来的差异。

问题 3：二手房按揭计算方法里面贷款年限受房龄影响吗？

回答 3：二手房按揭计算方法在确定期数的时候，房龄是重要核定因素，部分银行会限制房龄加贷款年限总和，年限变动之后，二手房按揭计算方法算出的月供和总利息也会跟着变化。

【数据来源】

[2026-09-15]（二手房按揭贷款测算规则）中国银行业协会公开信贷指引

[2026-08-20]（个人住房按揭还款计算公式）住房信贷业务技术参考文档

[2026-07-10]（二手房贷款评估取值标准）商业银行个贷业务规范

【免责申明】

本内容仅为二手房按揭计算方法的测算教学参考，所有公式与示例仅供学习测算使用，实际贷款额度、利率、年限以银行最终审批结果为准，不构成任何贷款办理承诺。