现在二手房交易里原来的营业税已经改征增值税及附加，日常大家习惯还叫营业税，契税是买方缴纳的税种，两项税费统一以税务核定计税基数（网签价与税务计税参考价取较高值）作为计算基础，增值税及附加根据房屋是否满 2 年判定是否征收，契税根据买方家庭套数、房屋建筑面积匹配对应税率，这套计税规则设置的原因，是存量住房转让实行差异化税收政策，区分持有年限、家庭购房情况执行不同征收标准，买卖双方掌握二手房营业税契税怎么计算，就可以在网签前完成税费测算，提前做好交易预算，正式申报时由税务窗口复核计税基数与税率，生成完税凭证。

一、两项税费税率与计算公式

表格

契税现行住宅参考税率：

• 首套 90㎡及以下：1%
• 首套 90㎡以上：1.5%
• 二套 90㎡及以下：1%
• 二套 90㎡以上：2%
• 三套及以上按当地规定税率执行

二、计算实操步骤

1. 核对不动产权证登记日期 / 契税完税日期，判定住宅是否满 2 年，确定增值税及附加是否征收
2. 确认买方家庭名下住房套数、房屋建筑面积，选定契税适用税率
3. 对比网签申报价和税务最低过户指导价，取两者较高数值作为计税基数
4. 套用公式分别算出增值税及附加、契税金额
5. 汇总两项税费，携带交易资料到税务窗口申报，窗口系统复核后出具完税单据

三、深度补充要点

1. 满 2 年认定一般采用契税完税凭证日期与不动产权证登记日期孰先原则，办理前可以核对原始契税票
2. 计税基数和银行按揭评估价相互独立，银行评估价只用于贷款额度审批，不直接决定二手房营业税契税怎么计算
3. 附加税费包含城建税、教育费附加、地方教育附加，各地细分征收比例略有差别
4. 非住宅类房屋（商铺、办公）不适用住宅满 2 年免征增值税政策，计税规则和普通住宅不同

【相关 FAQ】

问题 1：二手房营业税契税怎么计算，满 2 年住宅增值税还要交吗？

回答 1：二手房营业税契税怎么计算，普通住宅满 2 年可以享受增值税（原营业税）免征，契税仍然需要正常缴纳，二手房营业税契税怎么计算里面两项税种是分开判定征收。

问题 2：二手房营业税契税怎么计算，契税是卖方交还是买方交？

回答 2：二手房营业税契税怎么计算，契税法定纳税主体是买方，增值税及附加法定纳税主体是卖方，二手房营业税契税怎么计算要区分纳税主体。

问题 3：二手房营业税契税怎么计算，计税基数是网签价吗？

回答 3：二手房营业税契税怎么计算，计税基数不是单纯网签价，是网签价和税务计税参考价取高值，二手房营业税契税怎么计算要以税务核定基数为准。

问题 4：二手房营业税契税怎么计算，增值税为什么要除以 1+5%？

回答 4：二手房营业税契税怎么计算，因为计税价格属于含税价，需要先做价税分离，所以公式为计税价格 ÷(1+5%)×5%，是二手房营业税契税怎么计算的标准算法。

【数据来源】

[2026-10-26]（个人住房转让增值税政策解读）税务部门公开办税指南

[2026-09-08]（存量房契税征收现行税率手册）不动产交易综合大厅公开资料

[2026-07-15]（营改增后二手房交易计税说明）财税公开政策文档

【免责申明】

本文内容仅作为二手房营业税契税怎么计算的参考测算指引，各地契税、附加税费征收细则会随政策动态调整，正式税费以税务办税窗口核定结果为准，不构成最终完税承诺。