二手房过户主要三大税种是契税、个人所得税、增值税（老叫法营业税），另外还有少量杂费，计税基数一般是税务核定计税价，网签价和税务评估价取高值，不是单纯按合同成交价。税费能不能减免，核心看三个关键条件：房屋是否满 2 年、是否满五唯一、买方是首套还是二套住房，买卖双方可以在合同里面协商各项税费实际由谁承担。

一、三大主税计算公式对照表

表格

二、其他小额费用

• 不动产登记费：住宅一般 80 元 / 件
• 交易手续费：各地标准不一样，按面积收取，金额不高
• 印花税：个人住宅买卖目前一般免征，非住宅才需要缴纳

三、分层重点说明

满五唯一是什么意思

满五：房产证或者契税票时间满 5 年；唯一：卖方家庭在本省 / 本市范围内唯一住房，同时满足这两个条件，个人所得税直接免征，是很重要的减税条件。

满二

满 2 年，主要是减免增值税，普通住宅满二就免增值税，个税还是要看是否满五唯一。

差额征收适用场景

个税差额 20%、增值税差额征收，都需要原始购房发票、原契税票作为成本凭证，如果原始票据丢失，很多地方就只能按全额 1% 征收个税。

计税价格重点

税务系统有最低计税评估价，如果网签价格写太低，低于税务最低核定价，窗口会按税务核定价来算税，不会认可过低的申报价。

四、实操计算步骤

1. 核验契税票 / 房产证时间，判断是否满 2 年、满 5 年
2. 查询卖方家庭住房套数，判断是否唯一住房
3. 确认买方购房套数（首套 / 二套），确定契税税率
4. 确认房屋是普通住宅还是非普通住宅
5. 确认税务核定计税价格
6. 分别套用契税、个税、增值税公式算出税额，再加登记费等杂费，汇总总税费

五、补充提示

上面是全国通用基础政策，普通住宅认定标准、二套契税税率、个税差额征收细则各地有差异，部分城市还有额外地方政策，最终金额以不动产税务窗口核算结果为准。

对照满二、满五唯一、买方套数这些条件，套用对应税率公式，就可以算出二手房过户交易税总额。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房过户交易税要怎么算，满五唯一是不是全部税都免？

回答 1：二手房过户交易税要怎么算，满五唯一只是免征个人所得税，契税还是需要买方正常缴纳，增值税要看房屋是否满 2 年。

问题 2：二手房过户交易税要怎么算，网签价写低一点税就更少吗？

回答 2：二手房过户交易税要怎么算，税务有最低核定价，如果网签价低于最低核定价，税务窗口会按核定价计税，不能无限压低网签价避税。

问题 3：二手房过户交易税要怎么算，个税可以选择差额 20% 吗？

回答 3：二手房过户交易税要怎么算，有原始购房发票等成本凭证，部分地区可以选择差额 20%，没有原始票据一般按全额 1% 征收，以本地税务口径为准。

【数据来源】

[2026-10-27]（存量房交易税费征收指引）税务部门公开业务公告

[2026-10-15]（二手房过户税费计算指南）房产交易服务中心公开办事指南

[2026-09-22]（住宅转让税收政策手册）地方税务公开业务资料

【免责申明】

本文内容仅作为二手房过户交易税计算参考，各地普通住宅标准、契税、个税执行细则存在差异，最终税费金额以主管税务机关窗口核定结果为准，办理前建议提前咨询税务窗口确认细则。