核心结论：北京二手房房贷分为商业贷款、公积金贷款、商贷 + 公积金组合贷三类，标准主线程序为前期核验→贷款预审→房屋评估→正式审批→签署信贷合同→网签→核税缴税→过户出新证→抵押登记→银行 / 公积金中心放款，之所以按这个顺序执行，是存量房属于现房交易，信贷机构需要先核验买方购房资格、房屋权属，通过评估核定可贷额度，审批通过后再推进过户，新不动产权证办结之后办理现房抵押登记，抵押权登簿完成才会放款，全流程可以在北京不动产交易大厅一窗联办协同办理，办理前需要确认买方符合北京购房资格、房屋产权可正常交易。

一、完整程序分项表格

表格

二、深度办理操作步骤

1. 前期准备：买卖双方确认交易意向，提前做北京购房资格审核；买方提前打印个人征信，准备收入证明、近半年银行流水，公积金贷款需要确认公积金连续缴存状态。
2. 贷款预审：选择北京合作银行或者公积金管理中心提交按揭申请，初步判断贷款准入，预估可贷额度与月供。
3. 房屋价值评估：信贷机构安排评估人员上门勘测，出具正式评估报告，可贷额度 = 评估价 × 最高贷款成数，成交价高于评估价的差额部分由买方自筹补足。
4. 正式审批：信贷机构内部审批，确定贷款金额、贷款期限、执行利率，出具贷款审批结果。
5. 签署贷款合同：买方与银行 / 公积金中心签署借款合同、抵押合同；组合贷需要同时签署商贷与公积金两套信贷文书。
6. 网签备案：买卖双方完成北京存量房买卖合同官方网签备案。
7. 税务核税缴费：一窗联办税务窗口核算交易税费，完成缴款，打印完税凭证。
8. 过户登记：买卖双方提交转移登记申请，领取新不动产权证书。
9. 办理抵押登记：取得新不动产权证之后，买方与信贷机构共同申请不动产抵押登记，完成抵押权登簿。
10. 信贷机构放款：抵押登记办结之后，按照交易约定拨付按揭贷款资金，整套北京二手房房贷程序办结。

三、关键深度要点

北京二手房房贷程序中，购房资格审核是前置必备环节，未通过购房资格审核无法继续网签贷款；房龄会影响最长可贷款年限，老房龄房源可贷年限会相应缩短；公积金贷款受最高贷款额度、缴存基数、月缴存额限制；组合贷需要同时满足商贷和公积金中心两套审批要求；交易资金可选择官方资金监管，放款节点与抵押登记挂钩；央产、公房等特殊性质二手房，贷款前需要确认是否符合信贷机构受理要求。

【相关 FAQ】

问题 1：北京二手房房贷程序有哪些，是先做购房资格审核吗？

回答 1：北京二手房房贷程序有哪些，购房资格审核属于前置必备程序，需要先确认买方具备北京购房资格，之后再推进贷款预审、网签等后续环节。

问题 2：北京二手房房贷程序有哪些，公积金贷款和商贷流程是否一致？

回答 2：北京二手房房贷程序有哪些，主线程序基本一致，公积金贷款审批主体为公积金中心，需要额外核验公积金缴存资质，组合贷需要同时完成商贷与公积金两套审批。

问题 3：北京二手房房贷程序有哪些，是不是抵押登记办完才放款？

回答 3：北京二手房房贷程序有哪些，常规是新不动产权证办理抵押登记登簿完成之后，信贷机构才发放按揭贷款资金。

【数据来源】

[2026-10-27]（北京存量房按揭贷款办事指引）北京不动产交易中心公开公告

[2026-09-28]（北京公积金二手房贷款业务规范）北京住房公积金管理中心公开资料

[2026-08-10]（二手房网签过户抵押联办流程）政务服务中心业务指引

【免责申明】

本内容仅作为业务办理参考，北京信贷政策、首付比例、利率、公积金额度、购房资格政策会动态调整，具体贷款审批与办理要求以贷款银行、北京住房公积金管理中心以及当地不动产主管部门最新官方规定为准。