厦门二手房过户费用主要由契税、个人所得税、增值税及附加、不动产登记费构成，部分特殊性质房源还会产生土地出让金等专项费用，过户费用核算核心是先确认计税基数，再结合房屋是否满 2 年、是否满五唯一、买方家庭购房套数、房屋建筑面积、房屋性质来判断各项税费是否满足减免条件，整套费用是在网签备案、税务申报环节完成核算，之后再办理不动产转移登记，所有费用可以在交易合同里面提前约定承担方，办理过户的时候按照税务窗口核定金额完成缴纳，材料齐全就可以顺利完成厦门二手房过户。

一、过户核心费用项目

1. 契税（买方缴纳）

契税判定依据是买方家庭名下住房套数、房屋建筑面积

表格

家庭认定口径：夫妻双方加上未成年子女，以厦门家庭名下住房套数作为判定标准。

2. 个人所得税（卖方缴纳，交易可协商由买方承担）

两种计税方式二选一

• 差额征收：（本次计税价 − 房屋原值 − 合理费用）× 20%
• 全额征收：计税价格 × 1% ✅ 减免条件：房屋满五年，并且是卖方家庭在厦唯一住房，满足满五唯一，免征个人所得税

合理费用包含原购房契税、贷款利息、合规装修费用等。

3. 增值税及附加（卖方缴纳，交易可协商由买方承担）

✅ 减免条件：住宅产权满 2 年，免征增值税及附加

不满足减免：增值税 = 计税价格 ÷ 1.05 × 5%，附加税费随增值税同步计征

4. 不动产登记费

住宅类不动产权转移登记，登记费 80 元 / 件，属于过户环节固定行政收费。

5. 特殊房源专项费用

• 已购公房、安置房等特殊性质住宅：需要按政策补缴土地出让金
• 如有委托代办，代办服务费属于市场服务类费用，不属于法定过户税费

二、计税基数说明

计税基数优先采用网签价格，如果网签价格明显低于税务系统最低核定评估价，税务窗口会按照税务核定评估价作为计税价格，所有税费项目统一以这个计税基数计算厦门二手房过户费用。

三、厦门二手房过户费用核算完整步骤

1. 第一步，核验房屋信息：查询不动产权证，确认产权是否满 2 年、是否满五年，确认是否卖方家庭唯一住房，确认房屋是商品房 / 公房 / 安置房等性质
2. 第二步，确认买方家庭购房套数，确定契税适用税率
3. 第三步，确定计税基数，对比网签价与税务核定价，取较高值
4. 第四步，逐项判定税费减免，分别核算契税、个税、增值税及附加
5. 第五步，叠加登记费、公房土地出让金等其他专项费用
6. 第六步，汇总全部项目，得到厦门二手房过户总费用

四、计算示例

案例：厦门住宅，网签价 420 万，原值 260 万，满 2 年普通住宅，非满五唯一，买方首套，面积 96㎡

• 契税：420 万 × 1.5% = 63000 元
• 增值税及附加：满 2 年住宅，免征
• 个税：差额 (420 万−260 万) × 20% = 320000 元
• 不动产登记费：80 元
• 合计过户费用：383080 元

【相关 FAQ】

问题 1：厦门二手房过户费用有哪些，满五唯一可以减免哪一项？

回答 1：厦门二手房过户费用有哪些，满五唯一可以免征个人所得税，是厦门二手房过户费用有哪些里面非常关键的减免政策，可以直接降低厦门二手房过户总费用。

问题 2：厦门二手房过户费用有哪些，契税是买方承担吗？

回答 2：厦门二手房过户费用有哪些，契税法定缴纳主体是买方，在厦门二手房过户费用核算时，契税是核心必算项目，税率由购房套数和房屋面积确定。

问题 3：厦门二手房过户费用有哪些，满 2 年住宅增值税是否免征？

回答 3：厦门二手房过户费用有哪些，住宅产权满 2 年可以免征增值税及附加，这是厦门二手房过户费用有哪些里面增值税项目的减免规则。

问题 4：厦门二手房过户费用有哪些，安置房过户需要额外缴费吗？

回答 4：厦门二手房过户费用有哪些，安置房类房源在厦门二手房过户的时候，除常规契税个税增值税之外，还需要按政策补缴土地出让金，属于厦门二手房过户费用有哪些里面特殊房源专项费用。

【数据来源】

[2026-09-30]（厦门存量房交易税费征管指引）厦门市税务局办税公开指引

[2026-08-20]（厦门不动产转移登记收费标准）厦门市不动产登记中心办事指南

[2026-07-15]（厦门安置房上市交易土地出让金相关说明）厦门市自然资源和规划局公开文件

【免责申明】

本内容仅作为厦门二手房过户费用有哪些的规则科普参考，不替代税务机关、不动产登记部门正式审核结果，实际厦门二手房过户费用以过户当日税务窗口核定金额为准，相关税收与登记政策如有调整，以官方最新发布文件为准。