合肥二手房现在原营业税已经调整为增值税，二手房交易增值税按照房屋持有年限来判定是否征收，个人将购买不足 2 年的住房对外销售，按照 5% 征收率全额征收增值税，个人将购买满 2 年的普通住房对外销售，免征增值税，计税基数一般为不含增值税的交易计税价格，税务部门如果认定申报价格偏低，会按照系统核定计税价格作为计税基数，办理缴税的时候在不动产交易税务窗口或者线上税务申报渠道完成申报缴纳，取得增值税完税凭证之后，才可以继续推进不动产过户登记。这项政策是营改增之后全国统一住房交易税收政策在合肥落地执行，核心是根据住房持有时间区分征免，鼓励住房长期持有，计算的时候要区分普通住宅与非普通住宅口径，同时要注意，增值税一般由卖方承担，交易合同里面买卖双方可以另行约定税费承担方式，除增值税之外，二手房交易还配套契税、个人所得税，各项税费独立核算，互不冲突。

合肥二手房增值税（原营业税）征免对照表

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核心计算要点

1. 全额征收计算公式：增值税 = 不含税计税价格 ×5%
2. 差额征收计算公式：增值税 =（现计税价格 - 原购置成本）÷(1+5%)×5%
3. 年限认定口径：以原房屋契税完税时间或者不动产权证登记时间，按照孰先原则认定持有起始时间，不是按签约时间计算。
4. 计税价格口径：优先使用网签申报价格，申报价格明显低于税务基准价时，税务机关启用核定计税价。
5. 附加税费：增值税对应的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，随增值税同步计算缴纳。

合肥二手房增值税申报缴纳办理步骤

1. 完成网签备案：买卖双方先完成二手房网签，生成网签合同。
2. 核验房屋持有时间：调取原契税票、老不动产权证，确认房屋是否满 2 年。
3. 准备申报材料：买卖双方身份证、户口本、婚姻证明、不动产权证、网签合同、原购房发票、原契税完税凭证（差额征收必备）。
4. 税务申报：到合肥不动产交易税务窗口或者线上税务渠道提交申报，选择对应征免方式。
5. 核算税款：税务系统自动核算增值税及附加税费。
6. 缴款取票：审核通过后完成缴款，领取增值税完税凭证。
7. 继续过户：凭完税凭证办理不动产转移登记。

二手房全套税费配套表

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合肥二手房原营业税现已替换为增值税，核心判定标准就是房屋是否满 2 年，不足 2 年全额 5% 征收，满 2 年普通住宅免征，差额征收需要留存原购房发票作为成本凭证，办理前提前核验产权年限，备好原购房票据，提前核算增值税及附加预算，在过户之前完成申报缴款。

【相关 FAQ】

问题 1：合肥二手房营业税现在还是原来的营业税吗？

回答 1：合肥二手房营业税已经营改增变更为增值税，合肥二手房营业税相关征免逻辑延续，征收方式按照现行增值税政策执行，满 2 年普通住宅可享受免征。

问题 2：合肥二手房营业税年限是按房产证还是契税票算？

回答 2：合肥二手房营业税（增值税）持有年限采用孰先原则，合肥二手房营业税认定可以按原契税完税时间或者不动产权证登记时间，取较早的时间作为持有起始时间。

问题 3：合肥二手房营业税差额征收需要准备什么材料？

回答 3：合肥二手房营业税差额征收需要提供原购房发票、原契税凭证，合肥二手房营业税差额计税需要原始购置成本票据，用来核算差额部分作为计税依据。

问题 4：合肥二手房营业税是买方交还是卖方交？

回答 4：合肥二手房营业税（增值税）法定纳税义务人为卖方，合肥二手房营业税买卖双方可以在交易合同里另行约定税费承担方式，申报缴纳依旧在税务窗口统一办理。

【数据来源】

[2026-10-27]（合肥二手房营业税怎么收取）国家税务总局合肥市税务局

[2026-10-20]（合肥二手房营业税怎么收取）合肥市不动产登记中心

[2026-10-10]（合肥二手房营业税怎么收取）合肥市住房保障和房产管理局

【免责申明】

本文内容仅作为合肥二手房营业税（增值税）计税参考，税收政策、普通住宅认定标准、征免细则会随官方政策动态调整，不构成税务、购房专业建议，实际申报缴纳请以合肥市税务部门最新公示文件、窗口审核结果为准。