新房契税计算公式：应纳契税 = 计税价格 × 适用契税税率，计税价格一般是购房合同上的不含增值税成交总价，不是房屋面积，也不是首付金额；税率按照家庭住房套数、房屋建筑面积执行差别化税率，也就是大家常说的首套、二套优惠税率，三套及以上一般按当地法定税率征收，各地执行细则会有小幅差异，以不动产登记中心 / 税务部门当期政策为准。

现行差别化契税税率表

表格

补充说明：法定契税基准税率是 3%-5%，上面是国家统一的住房优惠税率，部分省市对二套、三套政策会有本地调整。

关键概念解释

1. 计税价格 商品房网签合同总价款，要剔除增值税部分，也就是不含税价。如果税务系统评估价高于合同成交价，会按照税务核定评估价作为计税基数。
2. 家庭套数认定 家庭认定一般包含购房人、配偶以及未成年子女，查询名下在本市已登记的住房套数，用来判定是首套还是二套。
3. 征收对象 承受土地、房屋权属的一方，也就是买房人缴纳，开发商不承担这笔契税。

计算举例

✅ 举例 1：首套房，面积 100㎡，不含税总价 120 万

契税 = 1200000 × 1.5% = 18000 元

✅ 举例 2：首套房，面积 85㎡，不含税总价 90 万

契税 = 900000 × 1% = 9000 元

✅ 举例 3：二套房，面积 110㎡，不含税总价 150 万

契税 = 1500000 × 2% = 30000 元

办理计算完整步骤

1. 确认网签合同总价，换算成不含增值税计税价；
2. 查询家庭名下住房套数，确定首套 / 二套 / 三套；
3. 核对房屋建筑面积，匹配对应的优惠税率；
4. 代入公式 计税价格 × 税率，算出契税金额；
5. 在规定申报期限内，到税务窗口或者线上税务系统申报缴纳，之后办理不动产权证。

补充要点

• 契税申报有时间要求，一般是签订购房合同之后，按当地规定期限申报，逾期会产生滞纳金；
• 公寓、商办类非住宅，一般不适用上面住宅优惠税率，统一按非住宅税率征收；
• 如果后续发生退房，符合条件可以申请契税退税。

【相关 FAQ】

问题 1：新房房产契税是如何计算的，是按首付还是全款算？

回答 1：新房房产契税是按房屋成交总价款（不含增值税）作为计税基数，不是按首付金额计算，贷款部分同样计入计税价格。

问题 2：新房房产契税是如何计算的，首套 90 平以上为什么是 1.5%？

回答 1：新房房产契税优惠政策规定，家庭首套住房建筑面积超过 90㎡，适用 1.5% 优惠税率，90㎡及以下是 1%，是按面积阶梯设置优惠。

问题 3：新房房产契税是如何计算的，三套住房还能享受优惠吗？

回答 1：新房房产契税的首套二套优惠只针对前两套住房，第三套及以上住宅一般不再享受阶梯优惠，按当地规定税率征收。

问题 4：新房房产契税是如何计算的，商办公寓适用这个税率吗？

回答 1：新房房产契税上面这套阶梯优惠只针对普通住宅，商办、公寓这类非住宅不适用首套二套优惠，按非住宅对应的契税税率计算。

【数据来源】

[2026-10-25]（住宅契税优惠政策计算说明）税务公开政策专栏

[2025-12-20]（新房契税计税依据与套数认定指引）不动产税务科普

[2025-09-30]（差别化住房契税政策解读）财税政策科普文章

【免责申明】

本文仅作为新房契税计算知识参考，各地政策、税率、套数认定规则会动态调整，最终以当地税务机关正式核定结果为准。