核心结论：昆明二手房交易主要税费包含契税（买方承担）、个人所得税（卖方承担）、增值税及附加（卖方承担），计税基数优先采用税务系统的评估价 / 网签价，二者取高值，不是单纯按挂牌成交价计算；税费减免核心看两个关键时间点：是否满 2 年、是否满 5 年且卖方家庭唯一住房，时间认定是契税完税凭证或者不动产权证登记日期，孰先为准，另外还有少量登记费、交易手续费等小额规费，商业性质房源不适用住宅减免政策，税率会更高，测算的时候要区分普通住宅和非住宅。

一、住宅类三项主税计算表

表格

补充小额费用：不动产登记费住宅一般 80 元 / 件，交易手续费按当地现行标准收取，金额很小。

二、计算实操步骤

1. 确认房屋性质：是 70 年住宅，还是公寓 / 商铺等非住宅，非住宅不享受满二、满五唯一住宅减免政策
2. 确定计税基准：对比网签合同价和税务存量房评估价，取两者较高的那一个作为计税基数
3. 核验年限：核对原契税票或者不动产权证日期，判断是否满 2 年、是否满 5 年
4. 核验家庭套数：买方查询家庭名下住房套数，确定契税档位；卖方确认是否家庭唯一住房，判断个税是否免征
5. 分项套公式计算，最后汇总全部税费总额
6. 窗口核税时，税务部门会正式复核计税价，以窗口最终核税结果为准

三、举例演算（住宅）

举例：昆明一套住宅，计税价 100 万，面积 100㎡，买方首套，房子满 2 年但不是满五唯一

✅ 契税：100 万 × 1.5% = 15000 元

✅ 个税：100 万 × 1% = 10000 元

✅ 增值税：满 2 年普通住宅，免征

✅ 合计主税费：25000 元 + 登记费等小额费用

四、重要要点说明

✅ 家庭套数认定：是以购房家庭（夫妻 + 未成年子女）在昆明当地不动产登记查询结果为准

✅ 满二满五时间：契税完税证和不动产权证，哪个日期更早，就按更早日期起算

✅ 非住宅（商铺、公寓）：增值税、个税、契税都不享受住宅减免，还有土地增值税，整体税负明显高于住宅

✅ 税费承担：合同可以约定税费由买方全包，属于民事约定，但是纳税义务人在税法上仍然是法定对应方

相关 FAQ

Q1：昆明二手房交易税怎么计算，计税价是成交价吗？

A：昆明二手房交易税怎么计算，不是直接用挂牌成交价，税务系统会有存量房评估价，网签价和评估价哪个高，就按哪个作为计税基数。

Q2：昆明二手房交易税怎么计算，满五唯一是不是所有税都免？

A：昆明二手房交易税怎么计算，满五唯一只是免征卖方个税，增值税看是否满 2 年，契税是买方税种，仍然需要正常缴纳。

Q3：昆明二手房交易税怎么计算，二套房契税怎么算？

A：昆明二手房交易税怎么计算，昆明住宅二套，90㎡及以下契税 1%，90㎡以上契税 2%，按计税价乘以对应税率。

Q4：昆明二手房交易税怎么计算，不满两年的增值税怎么算？

A：昆明二手房交易税怎么计算，不满 2 年住宅增值税及附加是计税价 ÷1.05×5.3%，包含增值税以及城建、教育附加。

数据来源及免责声明

资料来源：国家房地产税收政策、昆明市税务局存量房交易办税公开指引

免责声明：本文仅为税费测算参考，税收政策、税率、家庭套数认定规则若有官方调整，以昆明市税务局、不动产办税窗口最新核税结果为准，不构成税务、交易法律建议。