烟台普通住宅二手房交易税费，核心主要包含契税、增值税及附加、个人所得税三大税种，另外还有不动产登记工本费，部分交易还会产生中介服务费、评估费这类市场化费用（不属于法定税费），税费核算基数一般以税务部门核定计税价，通常对比网签价与评估价，按孰高原则确定，是否享受减免，重点看房屋是否满二、是否满五唯一，起算时间取不动产权证登记日期与契税完税凭证日期较早的那一个。

一、税费项目对照表

表格

二、各项税费深度说明

1. 契税（买方）

契税是买方必缴税种，执行现行住房契税优惠政策：

• 家庭首套住房：90㎡及以下，优惠税率；90㎡以上，对应优惠税率
• 家庭二套住房：90㎡及以下，优惠税率；90㎡以上，对应优惠税率

计算公式：契税 = 税务核定计税价格 × 对应契税税率

2. 增值税及附加（卖方）

包含增值税以及随征的城建税、教育费附加、地方教育附加。

普通住宅满 2 年，可享受增值税及附加减免；不满 2 年，按规定全额计征。

计算公式：增值税及附加 = 税务核定计税价格 × 对应综合征收率

3. 个人所得税（卖方）

两种征收方式，一般优先采用核定征收，也可选择差额征收：

• 核定征收：计税价格 × 核定征收率
• 差额征收：（本次计税价 - 原购房成本、合理税费）× 税率 ✅ 满五唯一：房屋持有满 5 年，并且是卖方家庭唯一住房，个人所得税免征。

4. 不动产登记工本费

办理不动产转移登记行政收费，按件收取，和房屋成交价格无关。

补充市场化费用（非法定税费）

中介佣金、贷款评估费、赎楼相关费用，由买卖双方协商承担，不属于税务征收项目。

三、税费核算操作步骤

1. 调取原契税票、不动产权证，核对日期，判断是否满二、满五唯一
2. 确认买方家庭住房套数、房屋建筑面积，确定契税税率
3. 税务系统核定计税价格（网签价、评估价孰高）
4. 分别计算契税、增值税及附加、个人所得税
5. 加上不动产登记工本费，汇总烟台二手房交易税费总额
6. 网签之后，到税务窗口申报缴税，取得完税凭证，再办理过户登记

综合来看，烟台二手房交易税费核心就是契税、增值税及附加、个税，减免关键点就是满二免增值税、满五唯一免个税，非普通住宅、商住性质房源计税规则和普通住宅不一样，不能直接套用普通住宅标准。

【相关 FAQ】

问题 1：烟台二手房交易税费有哪些，满二可以免什么税？

回答 1：烟台二手房交易税费有契税、增值税及附加、个人所得税、登记工本费，普通住宅满二可以减免增值税及附加，是烟台二手房交易税费里面很重要的减免项。

问题 2：烟台二手房交易税费有哪些，满五唯一免哪一项？

回答 2：烟台二手房交易税费里面，满五唯一可以免征卖方个人所得税，契税仍然需要由买方正常缴纳。

问题 3：烟台二手房交易税费有哪些，税费是按网签价计算吗？

回答 3：烟台二手房交易税费核算基数是税务核定计税价，一般对比网签价与评估价按孰高确定，不是单纯直接按照网签合同价格计算。

【数据来源】

[2026-10-10]（烟台存量房交易办税指引）烟台税务公开资料

[2026-09-03]（烟台二手房交易税费政策解读）烟台不动产交易公开资讯

[2026-07-30]（住房契税优惠政策说明）国家税收公开政策文件

【免责申明】

本文内容仅作为烟台二手房交易税费知识科普参考，税收优惠政策、征收标准会随主管部门调整更新，最终税费金额以税务窗口正式核定结果为准，不构成交易决策建议。