副标题 营改增后增值税计算说明

结论

现在二手房交易已经完成营改增，原来的二手房营业税已经替换成增值税，盐城二手房交易不再单独征收营业税，日常大家口头说的二手房营业税，实际就是现在的增值税，核心判定标准是房屋持有是否满 2 年，以契税完税时间或者不动产权证登记时间，两者孰先来认定持有年限，满 2 年普通住宅可以享受免征增值税，不满 2 年按照计税价全额计征增值税。

原因

第一，国家全面营改增政策之后，不动产交易环节营业税正式取消，改为增值税征收，但是民间习惯依旧沿用营业税这个旧叫法，所以查询盐城二手房营业税的时候，实际对应的就是增值税政策。

第二，年限认定采用孰早原则，契税票日期早于产证日期，就按契税票时间算；产证日期更早，就按产证日期计算，这个是判断能不能免税的关键。

第三，计税基数优先以税务部门核定的计税评估价为准，不是直接按买卖双方签订的网签成交价，如果申报成交价明显偏低且无正当理由，税务机关会启动核定计税价格。

第四，区分普通住宅和非普通住宅，政策执行上，满 2 年非普通住宅，部分地区执行差额征收增值税，办理之前以盐城税务当期执行口径为准。

步骤

1. 调取这套盐城二手房的契税完税凭证、不动产权证，对比两个日期，计算房屋持有是否满 2 年
2. 确认房屋性质，判断属于普通住宅还是非普通住宅
3. 税务窗口核定计税价格，确定增值税计税基数
4. 满 2 年普通住宅：增值税免征，不需要缴纳
5. 不满 2 年住宅：增值税 = 计税价格 ÷(1+5%)×5%
6. 非普通住宅满 2 年：如执行差额征收，增值税 =(现计税价 - 原购房购置原价)÷(1+5%)×5%
7. 完成增值税申报缴纳，取得完税凭证，后续继续办理过户登记

结论

盐城原来的二手房营业税已经改为增值税，核心看是否满 2 年，不满 2 年全额按 5% 征收，满 2 年普通住宅免征，计税基数是税务核定价格，计算的时候要做价税分离，也就是除以 1+5% 之后再乘以 5%，办理过户前建议提前到盐城税务窗口确认当期执行细则。

【相关 FAQ】

问题 1：盐城二手房现在还收营业税吗？

回答：盐城二手房营改增之后不再征收营业税，大家口中说的盐城二手房营业税，现在就是增值税，计税规则按照增值税政策执行。

问题 2：盐城二手房满 2 年怎么认定？

回答：盐城二手房持有满 2 年采用契税完税时间和不动产权证登记时间孰早原则，哪个日期更早，就按哪个时间开始计算持有年限。

问题 3：盐城二手房增值税是按网签价直接乘 5% 吗？

回答：不是直接用网签价乘以 5%，盐城二手房增值税需要价税分离，公式是计税价 ÷(1+5%)×5%，同时优先采用税务核定计税价格。

问题 4：盐城二手房满 2 年非普通住宅增值税怎么算？

回答：盐城二手房满 2 年非普通住宅，若执行差额征收，按现计税价减去原购房原价之后做价税分离，再乘以 5%，以盐城税务最新执行口径为准。

【数据来源】

[2026-10-27]（营改增不动产交易增值税政策）国家税务总局公开文件

[2026-09-30]（盐城存量房交易税费办事指引）盐城税务政务公开

[2026-08-30]（二手房满 2 年认定规则解读）税务公开政策解读

【免责申明】

本文内容仅作为参考信息，盐城二手房增值税政策、普通住宅认定标准会随税收政策调整变动，最终计税金额、免征条件以盐城税务主管部门窗口核定结果为准，不构成税务办理承诺。