老旧房屋置换新房，主流分为两种模式，一种是市场化以旧换新，也就是先出售原有老旧房屋，再选购新房；另一种是官方主导的旧改置换、征收安置类置换，两类模式对应的办理规定不一样，整体要求核心围绕原房屋产权清晰、交易资料齐全、购房资格核验、税费申报、产权转移登记这些环节执行，置换全过程遵守不动产登记、商品房交易、住房信贷以及地方住房相关管理规定。老旧房屋置换新房本质属于存量房处置叠加新房购置，原老旧房屋需要具备合法不动产权，没有权属限制，才可以正常完成出售或者安置置换手续，选购新房的时候，需要按照当地购房政策核验家庭购房资格，如果选择贷款，还要满足银行按揭相关资质要求，各地对于置换类住房，部分地区配套有相关支持政策，办理前可以提前咨询当地住建、不动产登记部门确认当期执行口径。

两种置换模式规定对照表

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老旧房屋置换新房办理步骤

1. 核验原有老旧房屋产权，确认不动产权证完整，房屋可以正常交易或者纳入置换项目范围。
2. 确认置换模式，市场化置换就确定旧房出售方案；安置置换就对照项目公示方案，确认置换房源与差价结算标准。
3. 核验家庭购房资格，确认购买新房符合当地购房政策，有贷款需求同步准备贷款申请材料。
4. 市场化置换：完成旧房网签、核税、过户，收取售房款，之后签订新房购房合同，办理新房网签备案。
5. 安置置换：签署正式置换安置协议，按协议约定补足或者结算面积差价。
6. 办理产权相关登记，市场化置换完成旧房转移登记、新房预告登记或者不动产权证办理；安置置换按项目安排办理原房注销与新房产权登记。
7. 完成新房交付验收，办理相关配套更名，整套老旧房屋置换新房业务办结。 办理老旧房屋置换新房的时候，提前理清家庭住房套数，套数会直接影响新房契税档位以及贷款首付利率标准，市场化置换可以合理安排旧房出售和新房签约的时间衔接，安置置换严格按照项目公示方案与协议条款执行，各项手续按规范流程办理，就可以顺利完成老旧房屋置换新房。

【相关 FAQ】

问题 1：老旧房屋置换新房，原来旧房有抵押可以直接置换吗？

回答 1：老旧房屋置换新房，原有老旧房屋存在抵押的，需要先按规定办理解押手续，产权恢复完整状态之后，才可以继续推进置换相关交易流程。

问题 2：老旧房屋置换新房，家庭住房套数是怎么认定的？

回答 2：老旧房屋置换新房，市场化置换模式下，家庭住房套数按当地住建部门查询的登记住房记录认定，套数会影响新房契税以及贷款相关规定执行。

问题 3：老旧房屋置换新房，置换产生的税费按什么规则征收？

回答 3：老旧房屋置换新房，旧房出售环节执行二手房税收标准，新房购置环节按商品房契税相关规定申报，安置置换类按项目方案以及税务部门核定口径执行。

问题 4：老旧房屋置换新房，旧改置换和普通卖旧买新流程一样吗？

回答 4：老旧房屋置换新房，旧改置换是依照项目安置协议执行，普通卖旧买新是独立二手房交易加新房购买，两种模式办理规定与流程并不相同。

【数据来源】

[2026-10-12]（住房以旧换新交易业务指引）住房和城乡建设主管部门公开指引

[2026-09-20]（不动产产权转移登记办理规定）自然资源主管部门公开规范

[2026-08-25]（征收安置置换业务办事说明）地方征收安置公开公告

【免责申明】

本文仅作为老旧房屋置换新房政策知识参考，各地置换相关政策、购房信贷税费规定会动态调整，实际办理以当地住建、不动产、税务部门最新正式规定为准，不构成交易决策建议。