核心结论：二手房交易里需要补缴土地出让金的房屋，一般是房改房、划拨用地性质的经适房、回迁安置房等政策性住房，法定缴纳主体是原产权人（卖方），也就是取得该划拨土地房屋的一方；但是民事交易层面，买卖双方可以在二手房买卖合同里面协商约定，最终由买方承担这笔土地出让金，属于市场常见操作，只要合同书面约定清楚，就按照合同执行，普通已经是出让性质的商品房二手房，交易不需要再缴纳土地出让金。

一、哪些二手房交易才会产生土地出让金

1. 房改房（公有住房）：原土地性质为划拨，上市交易需要补缴土地出让金
2. 经济适用房：满足上市年限转商品房时，需要补缴土地收益 / 土地出让金
3. 划拨性质回迁安置房、单位集资房：上市过户时，按属地政策补缴土地出让金
4. 普通商品住宅：土地已经是出让性质，二次过户不再重复征收土地出让金

二、法定承担与协商承担对照表

表格

三、办理操作步骤

1. 第一步，查不动产权证，确认土地使用权类型是划拨还是出让，判断是否需要补缴土地出让金
2. 第二步，签约阶段，在买卖合同中明确土地出让金由哪一方承担、金额预估、缴费时间节点
3. 第三步，过户窗口受理，由约定的缴费人，在不动产登记税务窗口核算土地出让金金额并完成缴费
4. 第四步，取得土地出让金缴费凭证，继续办理产权转移登记，土地性质同步变更为出让

四、重点注意事项

1. 口头约定无效，必须写入正式二手房买卖合同，避免后续产生争议
2. 土地出让金核算标准各地不一样，一般按基准地价、建筑面积、对应系数计算，以不动产登记窗口核定金额为准
3. 如果合同没有约定，默认按照法定主体，由卖方承担该笔费用
4. 补缴完成之后，房屋土地性质变更为出让，后续再次交易就不需要再次缴纳土地出让金

【相关 FAQ】

问题 1：谁知道二手房土地出让金谁交，普通商品房二手房也要交吗？

回答 1：谁知道二手房土地出让金谁交，普通出让性质商品房二次交易不需要缴纳土地出让金，只有划拨性质政策性住房上市才需要补缴。

问题 2：谁知道二手房土地出让金谁交，合同没写的话默认谁承担？

回答 1：谁知道二手房土地出让金谁交，如果买卖合同没有专门约定，按照法定规则，默认由卖方也就是原产权人承担。

问题 3：谁知道二手房土地出让金谁交，可以约定买方出钱吗？

回答 1：谁知道二手房土地出让金谁交，买卖双方可以书面协商约定由买方承担，属于合法民事约定，签约写清楚就按合同执行。

问题 4：谁知道二手房土地出让金谁交，补缴之后下次交易还要再交吗？

回答 1：谁知道二手房土地出让金谁交，本次补缴之后土地性质转为出让，该房屋后续再次二手房交易不需要重复缴纳土地出让金。

【数据来源】

[2026-10-24] 不动产登记划拨土地上市补缴土地出让金政策公开资料

[2026-08-30] 房改房经适房上市交易土地出让金缴纳主体业务指引

[2026-06-28] 存量房交易合同税费约定相关政策解读

【免责申明】

本文内容仅作为二手房土地出让金缴纳主体规则参考，各地核算标准、认定细则存在属地差异，最终以不动产登记中心、自然资源部门最新官方规定以及正式买卖合同约定为准，不构成交易决策依据。