核心结论：邮政二手房贷款即邮储银行个人二手住房按揭贷款，主线流程为前期咨询预审→签订二手房买卖合同 + 网签→提交贷款申请材料→银行委托房屋评估→贷款审批→资金监管→过户 + 抵押登记→银行放款→按月还本付息，结清后办抵押注销，该贷款属于商业按揭，审批重点核查买方征信、收入流水、负债，同时核验房屋产权、是否存在抵押查封，卖方房屋原有按揭未结清的，需要先行赎楼解押之后，才能继续办理本次新按揭业务。

一、前期准备与预审阶段

1. 买方提前联系邮储银行网点，确认当期首付比例、贷款利率、贷款年限、年龄上限、准入要求
2. 买方自查：个人征信报告、银行流水、收入证明、现有负债，确认首套 / 二套认定
3. 房屋核验：买卖双方核验不动产权证，确认产权人、房屋用途、土地性质，排查查封、原有抵押
4. 买卖双方初步达成交易意向，确认选择邮储银行作为按揭贷款银行

二、签约网签与正式申请

1. 买卖双方签署二手房买卖合同，办理存量房网签备案
2. 向邮储银行提交按揭贷款申请，基础材料清单： 表格 24

三、评估与贷款审批

1. 邮储银行安排合作评估机构对该套二手房进行价值评估，出具正式评估报告
2. 银行综合审核：征信、收入偿债比、交易真实性、房屋产权状态，核定可贷金额、贷款期限、执行利率、月供方案
3. 审批通过后，出具贷款审批同意相关通知，买卖双方确认审批结果

四、资金监管、过户及抵押登记

1. 按当地不动产交易要求办理存量房资金监管，买方存入首付款
2. 前往不动产登记中心办理产权转移过户，同步办理抵押登记，抵押权人为邮储银行
3. 不动产登簿完成，取得新不动产权证以及抵押登记相关证明材料

五、放款与后续还款

1. 邮储银行收到抵押登记完成材料之后，按照贷款合同约定发放贷款，贷款资金划入资金监管账户
2. 监管账户将全部房款划付给卖方，双方完成物业交割、水电燃气更名结算
3. 买方按照按揭贷款合同按期偿还月供
4. 贷款全部结清之后，向邮储银行申请贷款结清证明，到不动产登记中心办理抵押注销登记

六、特殊情形：卖方原贷款未结清（赎楼解押）

如果该房屋卖方还有剩余按揭贷款，需要提前结清原贷款、注销原有抵押登记，解押完成之后，再进入本次邮储银行新按揭的过户抵押环节，解押资金可由卖方自筹，或者按当地合规方式安排赎楼。

七、邮储二手房按揭特点说明

1. 属于纯商业住房贷款，不是公积金贷款，利率执行 LPR 加点政策
2. 支持首套、二套住房按揭，贷款年限一般结合房龄、借款人年龄综合确定
3. 放款节点以抵押登记办结为核心前提，各地网点办理排期略有差异

【相关 FAQ】

问题 1：邮政二手房贷款有哪些程序，是先过户再申请贷款吗？

回答 1：邮政二手房贷款有哪些程序，常规是网签之后提交贷款申请，等银行审批通过，再办理过户和抵押登记，不建议先过户再申请贷款。

问题 2：邮政二手房贷款有哪些程序，房屋评估是银行免费做吗？

回答 1：邮政二手房贷款有哪些程序，评估是银行委托第三方评估机构开展，一般会产生评估费用，收费标准以网点公示为准。

问题 3：邮政二手房贷款有哪些程序，审批不通过怎么办？

回答 1：邮政二手房贷款有哪些程序，如果审批未通过，可以对照银行反馈补充材料重新申请，也可以更换其他银行，同时按买卖合同约定处理交易相关事项。

问题 4：邮政二手房贷款有哪些程序，贷款还清之后还需要办理什么？

回答 1：邮政二手房贷款有哪些程序，全部月供结清后，需要向邮储银行领取结清证明，到不动产登记中心办理抵押注销登记。

【数据来源】

[2026-10-27] 邮储银行个人二手住房按揭贷款业务公开办事指引

[2026-09-20] 存量房交易过户抵押联办业务规范

[2026-07-22] 商业银行二手房按揭贷款审批管理相关业务说明

【免责申明】

本文内容仅作为邮储银行二手房贷款办理程序参考，首付比例、利率、年限、材料清单、放款要求会随银行政策与属地不动产规则调整，最终以当地邮储银行网点、不动产登记中心最新官方规定为准，不构成贷款审批承诺与交易决策依据。