二手房交易个税法定缴纳主体是房屋卖方，个税一共有三种执行方式，分别是满五唯一免征、差额 20% 征收、全额 1% 核定征收；计税基数取网签合同价与税务评估价二者中的较高值，不含本次交易产生的增值税；在实际二手房买卖签约环节，买卖双方可以自主协商税费承担方，市场里多数房源会约定由买方承担全部个税，提前在购房合同写明即可，避免过户时产生分歧。个税是针对卖方房屋转让所得征收的财产所得税，从法律条文来看，纳税义务人固定为出售房产的房主，买方只需要承担契税；只是二手房交易属于市场化协商交易，房款价格和税费负担可以一并谈判，把个税折算进房价里，或是直接约定买方代缴个税，两种操作都符合交易规范。

一、二手房个税缴纳主体划分

1. 法定纳税责任人

按照个人所得税法规定，二手房个税的缴纳人是卖方（房屋转让人），税务部门只向卖方开具完税凭证，法定责任不会随买卖双方协商而变更。

2. 实际交易承担方式

1）方案一：卖方自行承担个税，房屋挂牌价为净得价，不包含税费，买方只承担契税。

2）方案二：买方承担个税，也是当下二手房市场主流模式，双方把个税计入购房总成本，在买卖合同中写明 “本次交易产生的个税由买受人承担”。

3）方案三：买卖双方共同分摊个税，根据房屋议价结果约定分摊比例。

3. 关键约定要求

所有税费分摊条款必须白纸黑字写入二手房买卖合同补充条款，口头约定不受保障；同时可以同步约定：若房屋满足满五唯一条件成功免税，节省下来的个税金额如何分配。

二、二手房个税三种计算方式（住宅商品房）

方式 1：免税政策（满五唯一）

同时满足两个条件即可免征个税，一分钱不用缴纳：

①购房时间满 5 年（按契税完税票或房产证出证时间，孰先计算）；

②该房屋为卖方家庭在本省范围内唯一住宅（夫妻双方名下无其他住宅房产）。

方式 2：差额 20% 征收（提供原值票据）

适用场景：卖方可以提供购房发票、契税票、维修基金票据等完整原值凭证。

计算公式：

个税 =（计税价格−房屋原值−购房时缴纳的税费−本次交易合理费用）×20%

可以抵扣的费用清单：

1. 房屋原值：当初买房的房款 + 购房契税 + 维修基金；

2. 合理费用：本次交易附加税费、正规装修费用（最高不超过原值 10%，需要提供合同与发票）、房贷利息、过户手续费。

方式 3：全额 1% 核定征收（无法提供原值）

适用场景：原始购房发票丢失、查不到房屋原值，税务机关直接核定征收。

计算公式：个税 = 计税价格 ×1%（全国住宅通用核定比例，少数地区为 2%）。

三、计税价格判定规则

1. 计税价格取两个价格里更高的数值：网签合同成交价、税务系统二手房评估价；

2. 计税基数不含增值税，要先把房价剔除增值税再核算个税；

3. 继承、赠与得来的房产再次出售，大多只能按差额 20% 计算个税，一般不能直接选择全额 1% 核定征收。

四、个税核算案例（房价 100 万）

案例 1：满五唯一房源

同时满足五年 + 家庭唯一，个税 = 0 元。

案例 2：有购房发票，差额征收

购房原值 70 万，可抵扣税费及杂费合计 5 万；

差额 = 100 万−70 万−5 万 = 25 万；

个税 = 25 万 ×20%=50000 元。

案例 3：无原值票据，全额核定征收

个税 = 100 万 ×1%=10000 元。

表格

五、个税退税优惠政策

2022 年 10 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，卖方出售自有住房后，1 年内重新购买新房，可以申请退还已缴纳的个税：新购房价≥卖房价格，全额退税；新购房价低于卖房价格，按比例退税。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房交易个税法定是谁出，合同可以改成买方承担吗？

回答 1：二手房交易个税法定缴纳人是卖方，税务部门只认可卖方为纳税人；买卖双方可以自由协商，在购房合同里明确约定个税由买方承担，该条款具备法律效力，是二手房市场普遍采用的交易方式。

问题 2：二手房交易个税差额 20% 和全额 1%，两种方式该怎么选择更省钱？

回答 2：二手房交易个税优先对比两种计税金额，如果房屋增值幅度小、差额很低，优先选择差额 20% 征收；如果房屋涨幅很高、差额很大，无法提供原值票据时，选择全额 1% 核定征收更划算；可以提前携带票据到税务窗口提前核算金额。

问题 3：二手房满足满五唯一条件，是不是直接就可以免个税？

回答 3：二手房只有同时满足购房满五年 + 家庭省内唯一住房两个条件，才可以免征个税；只满五年但名下还有其他房产，或是唯一住房但持有不足五年，都无法享受免税，依然需要正常缴纳个税。

问题 4：二手房交易个税的计税价格为什么会高于合同成交价？

回答 4：二手房交易个税按照合同成交价与税务评估价取高值计税；如果网签价格低于税务系统评估价，税务机关会自动以评估价作为计税基数，个税金额会随之提高。

【数据来源】

[2026-10-27]（个人转让住房个税征收规则）国家税务总局 12366 纳税服务平台

[2026-10-25]（二手房差额个税扣除项目）国家税务总局政策法规库

[2026-10-22]（满五唯一免税认定标准）地方不动产交易办税指南

[2026-10-20]（二手房个税核定征收比例）各省税务局不动产税收公告

[2026-10-18]（卖房换房个税退税新政）财政部税务总局公告

【免责申明】

本文整理的二手房交易个税计算规则与缴纳主体，均依据全国通用住房税收政策；各地核定征收比例、评估价格存在地域差异；继承、赠与房产再出售的个税执行标准会略有区别；所有个税最终金额以不动产交易大厅税务窗口核算结果为准；本文仅作为交易预算参考，不作为纳税申报法律依据。