二手房过户费用是由多项税费和登记类费用组合而成，核心计算基数一般是税务部门核定的计税价格，不是买卖双方自行约定的合同成交价，费用项目主要包含契税、个人所得税、增值税及附加、不动产登记费、交易手续费等，每一项都有对应的计税规则、减免条件，最终总过户费用就是把符合条件的各项费用相加得出，不同房屋属性、持有年限、套数情况，计算结果会有明显区别，提前掌握每一项的计算逻辑，就可以提前核算完整过户预算。之所以会有这套计算规则，是因为二手房过户属于产权转移登记，国家针对产权转移设置相应税收政策，同时不动产登记机构收取固定登记类行政收费，各项费用分别由买方、卖方按政策规定承担，日常交易当中也可以由买卖双方协商约定全部费用的承担方式，但是税费法定纳税主体不变。

一、各项过户费用详细计算说明

1、契税（买方承担为主）

契税是二手房过户里面占比较高的一项，计税基数为税务核定计税价，按照买方家庭名下住房套数、房屋面积确定税率。

| 房屋情况 | 税率标准 |

| 家庭首套，面积≤90㎡|1%|

| 家庭首套，面积＞90㎡|1.5%|

| 家庭二套，面积≤90㎡|1%|

| 家庭二套，面积＞90㎡|2%|

| 三套及以上住房 | 多数地区按 3% 征收 |

计算公式：契税 = 税务核定计税价格 × 对应契税税率

2、个人所得税（卖方承担为主）

个税主要分两种计算方式，优先看房屋原始凭证是否齐全。

• 方式一：核定征收，计税价格 × 1%（大部分普通住宅常用）
• 方式二：差额征收，（本次计税价 - 房屋原值 - 合理税费）×20% 减免条件：房屋是卖方家庭唯一住房，并且产权证满五年，满足满五唯一，个人所得税可以免征。

3、增值税及附加（卖方承担为主）

核心判断标准是不动产证或者契税完税时间是否满 2 年。

• 满 2 年普通住宅：增值税及附加免征
• 不满 2 年：计税价格 ÷ (1+5%) × 5.3%（增值税 5%，附加税费合计约 0.3%）

注：非普通住宅部分城市执行差额征收增值税，以当地税务口径为准

4、不动产登记费

属于固定行政收费，住宅类一般是 80 元 / 件，非住宅类一般 550 元 / 件，增加共有权证会按规定加收工本费。

5、交易手续费

各地标准不一样，大多是按建筑面积计算，常见标准每平方米几元，买卖双方分摊或者协商承担。

6、其他可选费用

• 评估费：办理贷款才会产生，全款过户一般不需要评估
• 印花税：目前个人住宅交易免征印花税，非住宅交易正常征收

二、完整过户办理计算操作步骤

1. 先调取房屋档案，确认房屋性质（普通住宅 / 非住宅）、产权证或者契税票时间、原始购房发票、原值凭证是否保存完整
2. 查询买方家庭名下住房套数，确认契税适用税率
3. 到税务窗口或者线上税务系统获取本次交易税务核定计税价格，这个价格是所有税费计算基础
4. 逐项套用公式，分别计算契税、个税、增值税及附加
5. 加上不动产登记费、交易手续费等固定收费项目
6. 汇总全部金额，得到二手房过户总费用，同时可以单独拆分买方应付、卖方应付金额，也可以按双方协商约定重新汇总总预算

三、计算示例

举例：首套住宅，面积 89㎡，税务核定计税价 100 万，产权证满五年，卖方满五唯一

• 契税：100 万 × 1% = 10000 元
• 个税：满五唯一，免征
• 增值税：满 2 年普通住宅，免征
• 登记费：80 元
• 交易手续费：按当地标准，假设 6 元 /㎡，89×6=534 元 合计过户费用：10000+80+534=10614 元

综合来看，二手房过户费用计算核心就是先确认房屋年限、套数、原值凭证，取得税务核定计税价，再逐项匹配对应税率和减免政策，最后累加全部收费项目，提前核算清楚，方便买卖双方提前规划过户资金，顺畅完成不动产产权转移登记。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房过户费用计算的时候，满五唯一可以减免哪一项费用？

回答 1：二手房过户费用计算当中，满足满五唯一条件，可以直接免征个人所得税，增值税依旧需要单独核验房屋是否满 2 年，契税还是按照买方套数和房屋面积正常计算，不会因为满五唯一直接减免契税。

问题 2：二手房过户费用计算可以按照买卖合同写的低价来计税吗？

回答 2：二手房过户费用计算不可以直接按照合同自报低价计税，税务系统有最低计税评估价，如果申报合同价格低于税务核定最低计税价，会按照税务核定计税价格来计算全部过户税费。

问题 3：二手房过户费用计算里，二套 95 平方住宅契税是多少？

回答 3：二手房过户费用计算时，家庭二套住房面积大于 90㎡，契税税率是 2%，用税务核定计税价格乘以 2%，就可以算出该项契税金额。

问题 4：二手房过户费用计算，贷款产生的评估费属于过户必收费用吗？

回答 4：二手房过户费用计算里，评估费不属于过户必收费用，只有办理银行按揭贷款需要评估房屋价值的时候才会产生评估费，全款交易办理过户不需要计入这项费用。

【数据来源】

[2026-09-15]（二手房子过户费用是怎么算的）国家税务总局

[2026-08-20]（二手房子过户费用是怎么算的）自然资源部不动产登记中心

[2026-07-10]（二手房子过户费用是怎么算的）住建部门房产交易公开政策

【免责申明】

本内容仅作为二手房过户费用计算参考科普，各地税收减免细则、交易手续费标准存在地区差异，最终过户税费与收费金额以不动产登记中心、税务部门窗口实时核算结果为准，本内容不替代官方正式文件，不构成交易决策依据。