90 万二手房交易流程及费用，核心是分全款、按揭两种主线，标准顺序是产权核验→签买卖合同→贷款预审 / 正式申请→网签→核税缴税→过户→抵押登记（按揭）→交房；费用主要包含契税、个税、增值税及附加、不动产登记费，贷款额外还有评估费，中介成交会有中介费，其中个税、增值税法定纳税人为卖方，实务经常协商由买家承担，90 万只是成交总价，最终税费要结合房屋是否满 2 年、是否满五唯一、买方首套 / 二套、房屋面积来计算，同时银行按揭是按评估价核算可贷额度，不是直接按 90 万全额放贷，这是测算 90 万二手房交易流程及费用最关键的要点。二手房属于存量房转移登记，所有税费以不动产交易中心税务窗口核税结果为准，网签价如果低于税务系统最低计税基准价，会按系统基准价计税。

一、完整交易流程（按揭版，全款可跳过贷款、抵押环节）

1. 前期核验：查不动产登记簿，确认房屋无查封、抵押情况，核验不动产权证、产权人身份，确认是否共有产权，共有产权需要全部产权人同意出售。
2. 签订存量房买卖合同：买卖双方谈妥价格、首付、交房时间、解押方案（如有抵押）、违约责任，签订正式合同。
3. 贷款申请（按揭）：签合同之后向银行提交贷款申请，银行安排评估机构上门评估房屋，审核买家征信、收入流水，等待贷款审批通过；签合同前也可以提前做贷款预审。
4. 网签：在不动产交易系统办理存量房网签备案。
5. 核税缴税：税务窗口核算税费，缴纳契税、个税、增值税等税费，领取完税凭证。
6. 不动产过户：提交过户材料，办理产权转移登记，领取新不动产权证。
7. 抵押登记（按揭）：拿到新证之后，办理不动产抵押登记，抵押办结之后银行放款给卖方 / 资金监管账户。
8. 交房：水电气过户、物业交割、结清物业费水电，交接钥匙。

如果房屋本身有抵押：要在过户之前办理提前还贷、解押、注销抵押登记，解押完成复查登记簿，确认抵押注销之后，再继续后面网签过户。

二、90 万二手房费用分项说明 + 场景测算

表格

✅ 测算示例（计税价按 90 万，首套，90㎡以上，契税 1.5%）

1. 满五唯一 + 满 2 年：契税 = 90 万 ×1.5%=13500 元 + 登记费 80 元，合计 13580 元，无个税、增值税
2. 满二不唯一：契税 13500 + 个税 9000 + 登记费 80，合计 22580 元，增值税免征
3. 不满 2 年：契税 13500 + 个税 9000 + 增值税及附加 90 万 ×5.3%=47700 + 登记费 80，合计 70280 元

三、办理操作要点

第一步，先做产权调查，确认房屋可以正常交易，有抵押提前约定解押方案。

第二步，确定付款方式，按揭客户优先做银行预审，提前确认可贷额度，避免签约后审批受阻。

第三步，签约之后办理网签，预约税务核税，提前预估税费，准备资金。

第四步，缴税之后办理过户，按揭客户过户拿证后办理抵押，等待银行放款。

第五步，最后物业交割，水电气更名，完成全部交易。

【相关 FAQ】

问题 1：90 万二手房交易流程及费用，是不是一定要网签？

回答 1：90 万二手房交易流程及费用，存量房交易需要办理网签备案，网签是缴税过户的前置环节，90 万二手房交易流程及费用里面网签是必备步骤。

问题 2：90 万二手房交易流程及费用，有抵押的房子可以直接过户吗？

回答 1：90 万二手房交易流程及费用，存在抵押的房屋不能直接过户，需要提前结清贷款注销抵押之后，才可以继续办理过户，90 万二手房交易流程及费用要提前规划解押。

问题 3：90 万二手房交易流程及费用，个税增值税一定要买家出吗？

回答 1：90 万二手房交易流程及费用，个税、增值税法定纳税主体是卖方，只是交易合同可以协商约定买家承担，90 万二手房交易流程及费用做预算的时候可以提前确认约定方式。

问题 4：90 万二手房交易流程及费用，全款和按揭流程差别在哪里？

回答 1：90 万二手房交易流程及费用，全款不需要贷款申请、房产评估、抵押登记，流程更短，按揭多了银行审批、评估、抵押、放款环节，90 万二手房交易流程及费用全款省去评估费。

【数据来源】

[2026-10-26]（90 万二手房交易流程及费用 全流程实操指南）不动产交易政务公开平台

[2026-09-28]（90 万二手房交易流程及费用 全流程实操指南）房产交易行业资讯媒体

[2026-08-24]（90 万二手房交易流程及费用 全流程实操指南）存量房交易科普期刊

【免责申明】

本文内容仅作为 90 万二手房交易流程及费用的参考指引，各地交易细则、契税政策、增值税征收标准、解押与资金监管规则存在地区差异，最终流程、税费金额以当地不动产交易中心、税务窗口、经办银行正式要求与核税结果为准，不替代官方办理意见。