总价 35 万二手房，完整交易是从看房核验、签买卖合同、贷款预审（如果按揭）、网签、税务核税缴税、不动产过户、交房收尾这一套，费用主要是契税、个税、增值税（看是否满 2 年）、不动产登记费，如果委托中介还会产生中介费，按揭的话还有评估费，税费核心变量就是房屋是否满 2 年、是否满五唯一、买方是首套还是二套、房屋面积，这些条件不同，总费用差别比较大，提前把产权、年限、套数确认清楚，就可以提前算出 35 万这套房全部交易成本，再按标准流程平稳完成过户。

费用项目对照表（总价 35 万）

表格

完整交易流程操作步骤

第一步 前期核验，实地看房，做产调，确认不动产权证、产权人、共有产权人，确认房屋是否满 2 年、是否满五唯一，核查抵押、查封，同时确认买方购房资格，打算按揭的提前做银行贷款预审，确认可贷额度、年限、利率，这是 35 万二手房交易流程及费用最开始的准备环节。

第二步 签订存量房买卖合同，协商成交总价 35 万，约定房款支付节点（定金、首付、尾款）、税费承担方式、交房时间、解押安排（如有抵押）、违约责任，所有产权共有人签字确认。

第三步 办理网签，在当地住建存量房网签系统录入交易信息，生成网签合同，网签价会作为税务核税重要参考，税务会对比网签价和系统评估价，取高值计税。

第四步 税务核税缴税，携带材料到不动产大厅税务窗口，系统核算契税、个税、增值税，按合同约定由对应责任方完成税费缴纳，拿到完税凭证。

第五步 不动产转移登记，提交过户材料，窗口受理，审核通过之后，买方领取新的不动产权证；如果是按揭，后续办理抵押登记，银行放款给卖方。

第六步 交房收尾，结清水电、燃气、物业、有线电视等欠费，办理更名过户，交接钥匙，确认家具家电按合同约定留存，交易全部完成。

【相关 FAQ】

问题 1：35 万二手房交易流程及费用，如果是满五唯一能省哪些钱？

回答 1：35 万二手房交易流程及费用，满五唯一可以免征个人所得税，同时只要满 2 年就免征增值税，主要剩下契税 + 登记费，这样整体交易费用会低很多，这是 35 万二手房交易流程及费用里面很关键的省税情形。

问题 2：35 万二手房交易流程及费用，全款和按揭流程差别大吗？

回答 1：35 万二手房交易流程及费用，全款省去贷款预审、评估、抵押登记环节，流程更快；按揭多了银行审批、评估、抵押登记，还会多出评估相关费用，这是 35 万二手房交易流程及费用全款与按揭核心差别。

问题 3：35 万二手房交易流程及费用，税费可以约定买方全部承担吗？

回答 1：35 万二手房交易流程及费用，虽然增值税、个税法定纳税人为卖方，但是买卖双方可以在合同协商约定买方包税，也就是买方承担全部税费，这个属于交易双方自主约定，写入合同就有效，属于 35 万二手房交易流程及费用税费承担要点。

【数据来源】

[2026-10-27]（存量房二手房交易全流程规范解读）不动产登记公开资讯

[2026-09-26]（二手房契税个税增值税征收政策说明）税务公开平台

[2026-08-20]（二手房网签核税与过户办理实操指南）住建交易公开信息

【免责申明】

本内容所列 35 万二手房交易流程及费用为通用参考，各地契税细则、增值税政策、登记费、中介收费标准存在差异，最终费用以属地税务窗口、不动产大厅核税受理结果为准，本内容仅作信息参考，不构成交易决策承诺。