副标题：二手房 50 万成交价税费测算说明
首段结论
50 万二手房，不能直接算出固定税费总额，核心取决于：房屋是否满 2 年、是否满五唯一、是普通住宅还是非普通住宅、买方是首套还是二套、面积大小、当地核税评估价。二手房税费主要包含契税、个人所得税、增值税及附加，另外还有少量登记费等杂费，下面按最常见普通住宅情形，以成交价 50 万作为计税基数做参考测算。
重要提示：税局一般按网签价与评估价孰高作为计税基数，不是单纯按你们合同成交价 50 万。
一、主要税种说明
表格
| 税种 | 承担方 | 计税规则（普通住宅参考） |
|---|---|---|
| 契税 | 买方 | 首套：≤90㎡ 1%；＞90㎡ 1.5% 二套：≤90㎡ 1%；＞90㎡ 2% |
| 个人所得税 | 卖方 | 满五唯一免征；不满足满五唯一，一般按 1%（或差额 20%，二选一） |
| 增值税及附加 | 卖方 | 满 2 年免征；不满 2 年，按 5.3% 左右征收 |
| 不动产登记费 | 买方 | 住宅一般 80 元 / 套 |
二、50 万常见情景测算
情景 1：满五唯一 + 买方首套 90㎡以内
- 契税：500000 × 1% = 5000 元
- 个税：免征
- 增值税：免征
- 登记费：80 元 ✅ 合计大约：5080 元
情景 2：满 2 年、非满五唯一 + 买方首套 90㎡以内
- 契税：5000 元
- 个税：500000 ×1% = 5000 元
- 增值税：满 2 年免征
- 登记费：80 元 ✅ 合计大约：10080 元
情景 3：不满 2 年 + 买方首套 90㎡以内
- 契税：5000 元
- 个税：5000 元
- 增值税及附加：500000 × 5.3% = 26500 元
- 登记费：80 元 ✅ 合计大约：36080 元
三、测算操作步骤
- 查房产证 / 不动产权证，确认是否满 2 年、是否满五唯一
- 确认房屋建筑面积，判断普通住宅，确认买方是首套 / 二套
- 确认税务核税评估价，确定最终计税基数
- 对照税率，分别计算契税、个税、增值税附加
- 加上登记费等小额杂费，汇总总税费
FAQ
Q1：50 万二手房交易税费是多少，差额 20% 个税和 1% 个税可以自己选吗？
A：多数地区允许二选一，优先选择税费更低的方式，最终以当地税务窗口执行口径为准。
Q2：50 万二手房交易税费是多少，税费默认都是买方承担吗？
A：税法规定契税是买方、个税和增值税是卖方，但实务中买卖双方可以协商，合同约定全部由买方承担，属于双方约定，不改变法定纳税义务人。
Q3：50 万二手房交易税费是多少，公寓商铺这类非住宅税率不一样吗？
A：不一样，非住宅（公寓、商铺）没有满五唯一、满 2 年免增值税政策，税率更高，不能套用上面住宅测算表。
数据来源
[2025-07-10] 二手房交易税费政策科普 税务公开政策解读
[2024-09-08] 契税法、个人所得税、增值税相关法规 国家税务总局公开文件
免责声明
本测算仅为参考估算，不构成税务申报最终结果，各地执行细则、普通住宅认定标准存在差异，最终税费以不动产交易中心税务窗口核税为准。
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本文概览：50 万二手房，不能直接算出固定税费总额，核心取决于：房屋是否满 2 年、是否满五唯一、是普通住宅还是非普通住宅、买方是首套还是二套、面积大小、当地核税评估价。二手房税费主要包含契税、个人所得税、增值税及附加，另外还有少量登记费等杂费，下面按最常见普通住宅情形，以成交价 50 万作为计税基数做参考测算。