上海二手房个人所得税，核心有两种计算方式，第一种是按差额 20% 计征，第二种是按核定征收全额 1% 计征，同时满足 “满五唯一” 的住宅可以免征个人所得税，个税由卖方作为纳税义务人申报缴纳，计税基数会结合房屋原始购入价、合理税费、合理费用、本次网签成交价或者税务核定评估价来核算。设置这套计税规则，是针对二手房转让所得，对转让房产产生的财产转让所得征收个税，差额模式是用本次转让收入减去房产原值以及可扣除合理费用之后，对增值部分计税；核定征收模式是在不能完整提供原始购房凭证等情形下，税务部门按照成交全额比例核定征收，办理的时候先确认房屋是否满五年、是否是卖方家庭唯一住房，再核验原始购房发票、契税票等原值凭证，选择对应的计税方式，到税务窗口申报核算，完成税款缴纳，最终完成上海二手房个人所得税申报缴款流程。

一、上海二手房个人所得税计算公式对照表

表格

备注：上海非住宅（商铺、办公）不适用满五唯一免征政策，按对应规则计征个税。

二、分项深度说明清单

1. 满五唯一判定标准 满五：从原房产证登记日期或者契税完税凭证日期，两者取较早时间，计算到本次交易过户当日，时间满五年；唯一：卖方家庭（夫妻 + 未成年子女）在上海市范围内登记的唯一住宅性质住房，两项条件同时满足，住宅交易可以免征上海二手房个人所得税。
2. 差额 20% 可扣除项目 房屋原值就是当初购买这套二手房的原始购房价款；合理税费包含当初购房时缴纳的契税、印花税等；合理费用包含转让过程中发生的中介费、贷款利息、装修合理费用，相关扣除项目都需要留存对应的正规票据作为申报凭证。
3. 计税收入取值 优先采用网签备案的成交价格，如果网签价格低于税务系统的最低计税评估价，税务部门会按照系统核定的评估价作为计税收入，也就是通常说的核定价，这是核算上海二手房个人所得税的计税基数。
4. 住宅与非住宅区分 普通住宅、非普通住宅的上海二手房个人所得税计税公式一致，只是增值税、契税规则不同；商铺、办公类非住宅，没有满五唯一免税政策，正常申报差额 20% 或者核定征收个税。

三、申报办理步骤

1. 交易双方准备材料：不动产权证、原始购房合同、原契税票、购房发票、家庭户口本、婚姻证明
2. 判断是否符合满五唯一免征条件，符合则提交材料申请免征审核
3. 不满足免征，核验原值凭证，确认采用差额 20% 还是全额 1% 核定征收
4. 税务窗口录入网签价 / 核定价，代入公式计算上海二手房个人所得税金额
5. 完成税款缴纳，取得个税完税凭证，继续办理不动产过户登记

四、关键补充要点

• 纳税主体：法定纳税义务人是出售房屋的卖方，实务交易合同里面经常约定税费由买方承担，属于买卖双方民事约定，不改变法定纳税主体。
• 继承、赠与取得房屋再出售：房产原值认定按照继承 / 赠与前的原始购房原值延续认定，后续出售依然按照上海二手房个人所得税规则计算。
• 时间认定：满五年优先看契税完税时间和产证登记时间孰早，不要只看房产证出证日期。

【相关 FAQ】

问题 1：上海二手房个人所得税怎么算，满五唯一是不是直接免掉？

回答 1：上海二手房个人所得税怎么算，住宅同时满足满五年并且是卖方家庭上海唯一住房，就可以免征上海二手房个人所得税，这是上海二手房个人所得税核心免税情形。

问题 2：上海二手房个人所得税怎么算，差额 20% 里面哪些费用可以扣除？

回答 2：上海二手房个人所得税怎么算，差额 20% 计算的时候，可以扣除房屋原值、原购房契税、转让中介费、贷款利息等合理费用，相关票据是核算上海二手房个人所得税差额的重要凭证。

问题 3：上海二手房个人所得税怎么算，没有原始购房发票选哪种方式？

回答 3：上海二手房个人所得税怎么算，无法提供完整原值凭证的时候，一般采用全额 1% 核定征收，是上海二手房个人所得税另一种主流计税方式。

问题 4：上海二手房个人所得税怎么算，商铺也可以满五唯一免税吗？

回答 4：上海二手房个人所得税怎么算，商铺属于非住宅，不适用满五唯一免征政策，上海二手房个人所得税需要正常申报计征。

【数据来源】

[2026-10-23]（上海二手房个人所得税计税政策解读）上海税务政务资讯平台

[2026-09-18]（上海二手房交易税费申报实操指南）不动产交易行业媒体

[2026-08-10]（上海满五唯一个税免征认定细则）房产交易行业媒体

【免责申明】

本文仅为上海二手房个人所得税计税知识参考，税收政策会动态调整，实际计税以上海税务部门窗口最新执行口径为准，不构成税务、交易决策建议。