首段结论先行：上海二手房住宅税费，核心分为买方契税、卖方增值税及附加、个人所得税三大主税种，计税基数优先以税务核定价（税审价）为准，不是合同成交价；是否满五唯一、普通 / 非普通住宅，直接决定增值税、个税能不能减免，是计算税费最关键两个判定条件，交易合同可以约定税费实际承担方，但法定纳税主体不变，计算前先确认产证年限、是否唯一住房、房屋面积、是否普通住宅，再逐项套公式核算。

一、上海二手房住宅税费总表

表格

补充：如果是非住宅（商办、商铺），不适用上面住宅优惠，还要额外征收土地增值税，契税统一 3%。

二、关键判定要点

1. 满二：产证登记日期或者契税完税日期，孰早，满 2 年，用来判断增值税减免
2. 满五唯一：满 5 年，并且是卖方家庭名下唯一一套住宅，个税免征，上海二手交易最常用减税条件
3. 普通住宅认定标准（上海现行口径核心三点）

• 单套建筑面积≤144㎡
• 实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格 1.44 倍以下
• 楼层、容积率等配套达标

注意：普通住宅认定会随政策调整，过户前以税务窗口最新认定为准

三、计算举例

案例：上海二手房，买方首套，面积 85㎡，核定价 600 万，原购入价 400 万，满 2 年，非普通住宅，不是满五唯一

• 契税：600 万 × 1% = 6 万元（买方）
• 增值税及附加：(600 万－400 万)÷1.05 ×5.3% ≈10.10 万元（卖方）
• 个税：差额 20%，(600 万－400 万－原契税等合理扣除项) ×20%（卖方）

四、上海二手房税费办理步骤

1. 核验产证，确认产证年限、产权人、是否有抵押、是否唯一住房
2. 提交材料做税审，税务系统出具核定价
3. 判定普通 / 非普通、是否满二、是否满五唯一
4. 逐项核算契税、增值税及附加、个税，打印税单
5. 缴税，拿到完税凭证，再办理不动产过户登记
6. 后续办理产证、抵押（如有贷款）

【相关 FAQ】

问题 1：上海二手房买房税费怎么计算，满五唯一是不是全部税费都免？

回答 1：上海二手房买房税费怎么计算，满五唯一只免征卖方个人所得税，买方契税依旧正常缴纳，增值税要看是否满 2 年以及是否普通住宅。

问题 2：上海二手房买房税费怎么计算，二套契税是多少？

回答 1：上海二手房买房税费怎么计算，上海住宅二套契税统一按照 3% 征收，不再按 90㎡分档优惠。

问题 3：上海二手房买房税费怎么计算，合同价低于评估价按哪个算？

回答 1：上海二手房买房税费怎么计算，如果申报合同价偏低，税务会按照税务核定价作为计税基数，以税审核定价格为准。

问题 4：上海二手房买房税费怎么计算，卖方税费可以约定买方承担吗？

回答 1：上海二手房买房税费怎么计算，法定纳税主体不变，但是民事交易合同可以约定由买方实际承担全部税费，属于交易双方自行约定。

【数据来源】

[2026-05-28]（上海二手房住宅税费计算规则）上海不动产税务科普平台

[2025-12-31]（上海普通住宅认定与满五唯一政策解读）上海房产交易资讯媒体

[2025-11-08]（上海二手住宅增值税差额征收口径）不动产交易科普网站

【免责申明】

本文属于税费计算科普参考，上海税费、普通住宅认定政策存在调整可能，最终税费金额、认定标准以上海不动产交易中心税务窗口当期执行口径为准，不构成交易决策建议。