核心结论：上海市二手房交易环节，目前普通二手房过户并不征收房产税，大家日常混淆的是二手房过户时的契税、增值税及附加、个人所得税这三类交易税费；上海现行房产税是持有环节的试点税种，针对新购住房，二手房完成过户之后，符合条件的新产权人，才需要按上海房产税试点办法计算持有房产税，不是每一套二手房都要交持有房产税。上海自 2011 年起开展个人住房房产税试点，计税逻辑以家庭住房套数、人均免税面积、房屋应税原值、适用税率作为核心参数，二手房只是产权转移，交易本身不触发房产税，是过户后新业主持有这套房，满足征税条件才进入房产税核算。

一、相关基础概念说明

1. 持有环节房产税：属于房产持有阶段征收的试点税种，区别于过户交易税费，二手房完成产权变更登记之后，新产权人作为纳税义务人，判断是否达到征税标准。
2. 免税面积：上海试点政策设置家庭人均 60 平方米免税建筑面积，家庭名下所有住房合并计算总面积，超出人均 60 平的部分，作为应税面积。
3. 应税住房原值：二手房计算房产税，以房屋交易的应税原值作为计税基数，不是评估价，按照购房相关凭证记载的房产原值确认。
4. 适用税率：实行差别化比例税率，基准税率 0.6%；如果应税住房每平方米市场交易价格低于上海上年度新建商品住房平均销售价格 2 倍（含 2 倍），税率可减按 0.4% 执行。

二、上海二手房过户后持有房产税计算公式

年应纳房产税税额 = 应税面积 × 应税住房原值 × 70% × 适用税率

说明：计税时先对房产原值按 70% 进行计税折减，再乘以应税面积与对应税率，按年度计算应缴税额。

关键参数计算清单

表格

三、核算完整操作步骤

1. 第一步：确认纳税主体，也就是二手房过户之后新的产权人，确认家庭户口内成员人数，确定家庭总人数。
2. 第二步：归集家庭名下全部住房建筑面积，包含本次购入的这套二手房，以及家庭名下其他已经持有的上海本地住房，汇总总建面。
3. 第三步：计算免税总面积，家庭总人数 × 60㎡，用全部住房总面积减去免税总面积，得到应税面积，如果结果≤0，代表没有应税面积，无需缴纳持有房产税。
4. 第四步：确认这套二手房的应税住房原值，以购房合同、不动产登记相关凭证记载原值为准。
5. 第五步：判定适用税率，对照上一年度上海新建商品住房平均销售价格 2 倍这条标准，判断是适用 0.4% 还是 0.6%。
6. 第六步：代入公式，计算年度应纳房产税税额，按规定周期申报缴纳。

四、补充说明

二手房交易过户环节的契税、增值税、个税，属于交易流转税费，和持有房产税是两套独立体系，二者不要混同。二手房原业主在持有期间如果已经缴纳过房产税，过户完成后，原业主纳税义务终止，由新产权人重新判断是否需要缴纳房产税。

【相关 FAQ】

问题 1：上海市二手房房产税是不是过户的时候就要立刻计算缴纳？

回答 1：上海市二手房房产税属于持有环节试点税种，过户环节本身不计算缴纳房产税，是二手房完成产权过户之后，新产权人持有该房产，满足应税条件，才按照上海市二手房房产税规则进行年度计税申报。

问题 2：上海市二手房房产税计算的时候，家庭已经有的老房子面积要不要合并进去？

回答 2：上海市二手房房产税计算时，家庭名下上海所有住房面积需要合并汇总，包含本次购入二手房以及原有住房，统一核算人均 60㎡免税面积，超出部分作为应税面积参与计税。

问题 3：上海市二手房房产税计算里面 70% 折减是什么含义？

回答 3：上海市二手房房产税计算公式中的 70%，是政策规定的计税折减系数，也就是应税住房原值只按 70% 作为计税基数，再乘以应税面积和对应税率，核算年度应纳税额。

问题 4：上海市二手房房产税 0.4% 和 0.6% 税率怎么区分？

回答 4：上海市二手房房产税采用差别税率，房屋单价低于上年度新建商品住房均价 2 倍，计税使用 0.4% 税率，高于该标准则使用 0.6% 税率，在上海市二手房房产税计算时需要提前判定对应税率档位。

【数据来源】

[2011-01-28]（上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法）上海市人民政府

[2011-01-30]（上海房产税试点实施细则解读）国家税务总局上海市税务局

【免责申明】

本文内容仅作为政策知识参考，不构成任何税务办理、交易决策建议。上海市二手房房产税相关政策如后续发生调整，以国家税务总局上海市税务局官方最新发布文件为准，实际计税请以税务机关核定结果为准。