上海二手房交易税费核心由契税、个人所得税、增值税及附加三大主税种构成，买卖双方按照现行上海税务规则分别承担对应税费，计税基础优先采用税务系统核定的计税价，也就是常说的税局评估价，当网签合同价格高于税局核定计税价时，就按照网签价作为计税基数，反之则以税局核定计税价为准；契税由买方缴纳，核心判定维度是买方家庭名下在上海的住房套数、房屋建筑面积，个人所得税由卖方缴纳，判定核心是房屋是否满五唯一，增值税及附加同样由卖方缴纳，核心判定是房屋是否满 2 年，普通住宅与非普通住宅在增值税计算上存在区分，同时交易还会配套登记费、交易手续费等小额杂费，整套税费核算的时候，要先确认房屋属性、持有年限、卖方家庭住房情况、买方上海购房资格与套数，再逐项代入税率公式，最后把所有税种相加得到完整交易税费总额。

之所以税费计算要区分这么多条件，是因为上海二手房税费政策是结合住房套数、房屋年限、普通住宅标准设计的差异化征收机制，目的是区分刚需首套、改善二套、非普通大户型等不同交易场景，满五唯一可以免征个税，满 2 年普通住宅可以免征增值税，这些减免条件是核算的时候最关键的节点，一旦其中一项条件不满足，就要全额或者差额征收对应税费。

一、普通住宅与非普通住宅判定标准

表格

备注：判定必须同时满足全部条件才认定为普通住宅，任意一项不达标，直接归类为非普通住宅。

二、契税（买方缴纳）

计算公式：契税 = 计税价格 × 适用税率

| 买方情况 | 适用税率 |

| 家庭首套住房，面积≤90㎡|1%|

| 家庭首套住房，面积＞90㎡|1.5%|

| 家庭二套住房 | 3%|

三、个人所得税（卖方缴纳）

计算公式：个税 = 计税价格 × 1% 或者 （计税价 - 房屋原值 - 合理税费）×20%，两种方式由交易按税务窗口可选申报

减免条件：房屋同时满足满五年 + 卖方家庭唯一住房（满五唯一），免征个人所得税

四、增值税及附加（卖方缴纳）

计算公式：

1. 满 2 年普通住宅：免征增值税及附加
2. 满 2 年非普通住宅：增值税及附加 =（计税价 - 原购入价）÷1.05 × 5.3%
3. 不满 2 年住宅：增值税及附加 = 计税价 ÷1.05 × 5.3%

五、其他交易杂费

表格

六、完整计算操作步骤

1. 第一步：调取房屋产证，确认房屋原始购入时间，计算是否满 2 年、是否满 5 年，同时确认房屋建筑面积，对照标准判定普通 / 非普通住宅
2. 第二步：核验卖方家庭名下上海住房套数，确认是否满足满五唯一，判断个税是否可以减免
3. 第三步：核验买方家庭在上海名下住房套数，确认首套或者二套，确定契税适用税率
4. 第四步：确认本次交易税局核定计税价，对比网签价，选定最终计税基数，同时调取原房屋购入发票上的原值，用于差额计税场景
5. 第五步：依次计算增值税及附加、个人所得税、契税，再加上登记费、交易手续费，汇总全部税费金额

七、计算示例

案例：上海一套 100㎡住宅，满 2 年，非满五唯一，买方上海首套，税局核定计税价 300 万元

• 契税：300 万 ×1.5% = 4.5 万元
• 个税：300 万 ×1% =3 万元
• 房屋满 2 年普通住宅，增值税及附加免征
• 登记费 80 元，交易手续费合计 250 元
• 整套交易总税费合计：75330 元

把上面的条件逐项核对清楚之后，就可以精准算出整套上海二手房全部交易税费，每一项减免资格都要提前准备对应的材料，比如产证、原始购房发票、家庭无房证明等，在不动产交易中心税务窗口申报核验。

【相关 FAQ】

问题 1：上海最新二手房税费里面满五唯一的二手房税费可以减免哪一项？

回答 1：上海最新二手房税费核算时，满五唯一的二手房可以免征个人所得税，增值税及附加依旧要按照房屋是否满 2 年、是否属于普通住宅单独判定，契税仍然由买方按照自身上海家庭住房套数正常缴纳。

问题 2：上海最新二手房税费计算的时候，网签价和税局评估价不一样以哪个为准？

回答 2：上海最新二手房税费计算规则，计税基数是取网签合同价与税务系统核定评估价两者之中较高的那一个，也就是就高原则，这个基数会用来计算契税、个税、增值税及附加全部主税种。

问题 3：上海最新二手房税费中二套购房的契税税率是多少？

回答 3：上海最新二手房税费，买方家庭在上海属于二套住房，不管房屋面积是 90㎡以内还是超过 90㎡，契税统一按照 3% 税率计算。

问题 4：上海最新二手房税费里面不满 2 年的非普通住宅增值税怎么算？

回答 4：上海最新二手房税费，不满 2 年住宅不分普通或者非普通，增值税及附加统一用计税价除以 1.05 之后再乘以 5.3% 来计算。

【数据来源】

[2026-10-27]（上海二手房交易税费现行征收规则）国家税务总局上海市税务局

[2026-09-15]（上海二手房普通住宅认定标准更新说明）上海市住房和城乡建设管理委员会

【免责申明】

本文内容仅作为上海二手房税费计算参考科普，税费政策、普通住宅认定标准、税率后续如遇官方调整，请以国家税务总局上海市税务局、上海市不动产交易中心窗口当场审核结果为准，本内容不构成任何交易决策、税务申报的专业税务意见，实际申报请携带全套产权、购房原始票据、家庭住房查询材料至官方窗口办理核验。