东莞二手房个人所得税由卖方承担，现行主要有两种计税方式，分别是核定征收按计税价格的 1% 征收，还有查实征收也就是差额征收，按（计税价格减去房屋原值再减去合理相关税费）乘以 20% 计算，两种方式交易方可结合原始购房票据完整度自主选择申报，同时满足满五年并且是卖方家庭在广东省内唯一住房也就是满五唯一的住宅，可以享受个人所得税免征优惠，计税基数优先遵循就高原则，取网签合同价与税务系统核定计税评估价两者较高数值作为计算基数，核算的时候要先确认房屋取得产权时间、卖方家庭住房套数、原始购房发票原值、可扣除合理费用凭证，再选定计税方式代入公式，最终得出对应的个人所得税金额。

这项差异化计税规则，是为了适配不同二手房交易场景，部分老房子原始购房发票、契税票、装修票据等凭证保存完整，就适合使用差额 20% 的查实征收，凭证丢失或者不齐全的房源，一般选择 1% 核定征收会更加便捷，满五唯一的减免政策是针对持有时间较长、家庭唯一自住住房的优惠安排，核算时这个减免资格是个税计算最核心的判定节点，资格成立就直接免征个税，资格不成立就继续按两种计税方式测算。

一、个税两种计税方式对照表

表格

说明：合理税费及合理费用一般包含原购房契税、贷款利息、合规装修费用、交易过程中已经缴纳的相关税费，所有扣除项目都需要提供官方认可的有效票据作为佐证。

二、满五唯一免征判定要点

1. 满五年：以不动产权证登记日期或者原契税完税凭证填发日期，两者孰早来认定房屋持有是否满五年
2. 家庭唯一住房：以卖方家庭（夫妻双方 + 未成年子女）在广东省范围内登记的住宅套数认定唯一住房
3. 同时满足上面两项条件，东莞二手房个人所得税直接免征，任意一项不满足，则不能享受免征，继续按核定或者差额方式计税

三、计税基数认定规则

1. 网签合同成交价 ≥ 税务系统核定评估价：计税价格使用网签合同成交价
2. 网签合同成交价 ＜ 税务系统核定评估价：计税价格使用税务系统核定评估价
3. 该计税价格是计算 1% 核定征收、差额征收的基础数值

四、完整计算操作步骤

1. 第一步：调取不动产权证、原始契税票，比对两个日期，确认房屋持有时间是否满五年
2. 第二步：查询卖方家庭广东省内住宅登记套数，确认是否属于家庭唯一住房，判断是否可以享受满五唯一免征个税
3. 第三步：核查原始购房发票、契税票、装修票据、贷款利息凭证是否齐全，确定可以选择核定征收还是差额查实征收
4. 第四步：对比本次网签价与税局核定评估价，按照就高原则确定最终计税价格
5. 第五步：选定计税公式代入数值计算，得出东莞二手房个人所得税最终金额

五、计算示例

案例：东莞一套住宅，持有已满 5 年，不属于家庭唯一住房，原始购房发票原值 120 万元，本次计税价格 220 万元，可扣除合理税费合计 10 万元

• 差额征收个税 =（220 万－120 万－10 万）×20% = 18 万元
• 如果选择核定征收个税 = 220 万 ×1% = 2.2 万元

本案例可以对比两种方式金额，结合自身票据情况选择申报方式

把产权年限、家庭套数、原值票据、计税基数全部核对完成之后，就可以准确算出东莞二手房个人所得税，申报时需要携带不动产权证、原始购房票据、家庭住房查询证明等材料，到不动产交易税务窗口完成核验申报。

【相关 FAQ】

问题 1：东莞二手房个人所得税满五唯一是不是直接免征？

回答 1：东莞二手房个人所得税，同时满足房屋持有满五年、卖方家庭广东省内唯一住宅，也就是满五唯一，就可以直接免征东莞二手房个人所得税。

问题 2：东莞二手房个人所得税核定征收税率是多少？

回答 2：东莞二手房个人所得税核定征收方式，统一按照计税价格的 1% 来计算东莞二手房个人所得税。

问题 3：东莞二手房个人所得税差额征收的扣除项目包含哪些？

回答 3：东莞二手房个人所得税差额征收时，可以扣除房屋原值、原购房契税、合规装修费用、贷款利息等有票据的合理费用，以此计算东莞二手房个人所得税。

问题 4：东莞二手房个人所得税计税价格网签价和税局评估价不一样怎么取值？

回答 4：东莞二手房个人所得税计算执行就高原则，网签价和税局评估价不一致的时候，取两者更高数值作为基数计算东莞二手房个人所得税。

【数据来源】

[2026-10-27]（东莞二手房个人所得税征收管理规定）国家税务总局东莞市税务局

[2026-08-20]（东莞不动产交易个税申报业务指引）东莞市不动产登记中心

【免责申明】

本文内容仅作为东莞二手房个人所得税计算参考科普，若后续个税征收政策、认定标准发生官方调整，请以国家税务总局东莞市税务局、不动产交易中心税务窗口当场审核结果为准，本内容不构成税务申报专业意见，实际申报请携带产权资料、原始票据、家庭住房查询材料至官方窗口办理核验。