核心结论：买二手房银行贷款也就是二手房商业按揭贷款，是购房人向商业银行申请购房贷款，以本次购买的二手房作为抵押物，银行审批通过后发放贷款，后续按月偿还贷款本息，整套买二手房银行贷款流程，包含前期预审、提交申请、房产评估、银行审批、网签资金监管、缴税过户、抵押登记、银行放款、按期还贷、结清解押这几个核心节点，办理前需要提前准备借款人资料、卖方产权资料，确认购房套数对应的首付比例、贷款年限、还款方式，整个流程由银行、不动产登记中心、税务部门协同完成。

一、申请材料准备清单

表格

二、买二手房银行贷款流程分步详解

1、贷款预审与选定银行

买卖双方确定交易意向，买方提前自查征信、负债、收入流水，对比不同银行的利率、年限政策、审批周期，选定承办银行，可提前做贷款预审，预判可贷额度。

2、正式提交贷款申请

买方把全套贷款申请材料提交银行，填写贷款申请表，确定贷款金额、贷款年限、还款方式（等额本息 / 等额本金）。

3、委托房产评估

银行指定评估机构上门勘查房屋，出具房产评估报告，银行按照成交价和评估价取低值，再乘以贷款成数核算可贷额度。

4、银行贷款审批

银行审核借款人征信、收入偿债比，同时核验房屋产权状态，确认产权清晰，审批完成后出具贷款审批通过通知书。

5、网签备案与资金监管

审批通过之后，买卖双方办理二手房网签备案，首付款存入官方资金监管账户，作为过户前置环节。

6、申报税费、不动产过户

买卖双方到税务窗口申报缴纳契税、增值税及附加、个人所得税，取得完税凭证后，办理不动产转移登记，产权过户至买方名下。

7、办理不动产抵押登记

买方作为新产权人，配合银行到不动产登记中心办理抵押登记，将房屋抵押给贷款银行，取得抵押登记证明并提交银行。

8、银行发放贷款

银行收到抵押登记凭证之后，按照贷款合同约定，将贷款资金划转至卖方监管账户或者合同约定收款账户，放款完成。

9、按月偿还贷款本息

放款之后，买方按照合同约定还款日，按期存入月供，选择等额本息月供固定，等额本金月供逐月递减。

10、贷款结清与抵押注销

全部贷款本息还清之后，银行出具结清证明，买方办理抵押注销登记，解除房屋抵押状态。

三、流程关键要点

1. 房源如果原有银行抵押，需要卖方提前完成解押，才能继续推进买二手房银行贷款后续流程
2. 贷款年限受借款人年龄、房屋建成年限双重限制
3. 每个节点保留审批单、评估报告、完税凭证、抵押受理回执，方便跟进进度
4. 买二手房银行贷款属于商业按揭，和公积金贷款审批主体不同，组合贷需要商贷 + 公积金双线审批

四、买二手房银行贷款办理操作步骤

1. 第一步：确认购房资格与预算，选定目标二手房
2. 第二步：贷款预审，选定银行，准备全套申请材料
3. 第三步：提交贷款申请，安排房产评估，等待银行审批
4. 第四步：审批通过，办理网签备案、首付资金监管
5. 第五步：税务缴税，完成不动产过户
6. 第六步：办理抵押登记，银行收到抵押凭证后放款
7. 第七步：按期偿还月供，贷款结清后办理抵押注销

【相关 FAQ】

问题 1：买二手房银行贷款流程是先审批还是先过户？

回答 1：买二手房银行贷款流程是先完成银行审批，审批通过之后再办理网签和不动产过户，买二手房银行贷款流程不能跳过审批直接过户。

问题 2：买二手房银行贷款流程里面房产评估是必须环节吗？

回答 2：买二手房银行贷款流程当中银行一般需要房产评估报告，买二手房银行贷款流程评估报告用来核定可贷额度。

问题 3：买二手房银行贷款流程放款是在过户之后吗？

回答 3：买二手房银行贷款流程是过户之后办理抵押登记，银行拿到抵押凭证之后才放款，买二手房银行贷款流程放款节点在抵押登记之后。

问题 4：买二手房银行贷款流程贷款还清之后还要办什么？

回答 4：买二手房银行贷款流程贷款全部结清之后，需要办理抵押注销登记，买二手房银行贷款流程完成解押之后房屋不再处于抵押状态。

【数据来源】

[2026-10-27]（二手房商业按揭贷款业务办理指引）商业银行公开业务手册

[2026-10-20]（不动产抵押登记业务办事指南）不动产登记中心公开资料

[2026-10-13]（存量房按揭交易流程行业公开文档）房产交易公开资料

【免责申明】

本文内容仅作为买二手房银行贷款流程知识参考，不构成贷款申请、交易决策建议。各地银行政策、办理流程如有调整，以承办银行、不动产登记中心官方最新公告为准，最终审批结果以银行核定为准。