二手房买卖办理过户的时候，主要税费包含契税、个人所得税、增值税及附加，另外还有不动产登记费这类行政规费，部分特殊性质房屋还会涉及土地出让金，计税基数一般是网签价和税务系统评估价两者取高值，是否可以享受税费减免，主要看房屋是否满二、满五唯一，同时结合买方家庭购房套数、房屋建筑面积判定契税税率，买卖双方可以在合同里面约定各项税费实际由哪一方承担。二手房交易税费属于产权转移环节的法定税费，不同税种的征收对象、优惠条件是独立的，满二主要是增值税减免判定条件，满五唯一主要是个税减免判定条件，契税优惠只看买方购房资格和房屋面积，和卖方房屋是否唯一没有关联，办理核税的时候税务窗口会自动根据房屋档案信息核算最终应缴金额。

一、税费项目对照表

表格

二、各项税费深度说明

1、契税

• 首套住房：90㎡及以下税率 1%，90㎡以上税率 1.5%
• 二套住房：90㎡及以下税率 1%，90㎡以上税率 2%
• 三套及以上：按照当地规定税率执行

计税基数：网签价与税务评估价取较高数值

2、个人所得税

两种核算方式：

1. 差额征收：（本次转让收入 - 房屋原值 - 合理税费）×20%
2. 核定征收：转让收入 × 核定税率，多数城市核定税率为 1%

同时满足满五年 + 卖方家庭唯一住房，个税可以免征

3、增值税及附加

• 持有＜2 年：增值税 = 计税价格 ÷(1+5%)×5%，同时计算城建税、教育费附加等附加税费
• 持有≥2 年：增值税及附加免征

注意：满二免增值税，和满五唯一是两套独立优惠规则

4、其他规费

✅ 不动产登记费：住宅通常 80 元 / 件

✅ 权证印花税：按当地现行政策执行

✅ 交易手续费：部分地区收取，按当地标准执行

✅ 土地出让金：仅划拨性质房屋上市交易需要缴纳，普通商品房不需要

三、核税办理操作步骤

1. 准备不动产权证、契税票、原始购房发票、买卖双方身份材料
2. 核验房屋持有时间，判断是否满二、满五，查询卖方家庭住房套数
3. 确认买方家庭购房套数、房屋建筑面积，确定契税适用税率
4. 到政务大厅税务窗口或者电子税务局提交核税申报
5. 税务系统自动核算全部税费金额，确认之后完成缴税
6. 领取完税凭证，凭完税凭证继续办理不动产过户登记

四、要点区分

1. 满二不唯一：增值税免征，个税正常征收
2. 满五唯一：增值税、个税都可以享受免征
3. 不满二不唯一：增值税、个税都正常征收
4. 税费承担：法定纳税义务人和合同约定实际付款方可以不一致，合同可以约定全部税费由买方承担

整体总结，二手房买卖需要缴纳哪些税费，核心就是契税、个税、增值税及附加，再加登记规费，特殊房屋增加土地出让金，重点区分满二、满五唯一两套优惠规则，提前核算，核税申报之后完成缴费，取得完税凭证再办理过户。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房买卖需要缴纳哪些税费，满五唯一是不是全部税费都免？

回答 1：二手房买卖需要缴纳哪些税费，满五唯一可以免征个人所得税，二手房买卖需要缴纳哪些税费里面契税依旧需要买方正常缴纳，并不是所有税费全部免除。

问题 2：二手房买卖需要缴纳哪些税费，个税两种方式可以自己选吗？

回答 2：二手房买卖需要缴纳哪些税费，能提供原始购房原值凭证的情况下，可以选择差额 20% 或者核定 1%，二手房买卖需要缴纳哪些税费可以根据核算结果择优选择申报方式。

问题 3：二手房买卖需要缴纳哪些税费，税费可以约定由买方全部承担吗？

回答 3：二手房买卖需要缴纳哪些税费，买卖双方可以在合同里面约定实际承担方，二手房买卖需要缴纳哪些税费只是改变实际付款人，不改变法定纳税义务主体。

问题 4：二手房买卖需要缴纳哪些税费，商品房需要交土地出让金吗？

回答 4：二手房买卖需要缴纳哪些税费，普通出让性质商品房上市交易不需要缴纳土地出让金，二手房买卖需要缴纳哪些税费里面土地出让金只针对划拨土地性质房屋。

【数据来源】

[2026-10-20]（二手房交易税费征收政策解读）国家税务总局公开政策专栏

[2026-08-30]（二手房核税申报办理指引）地方政务服务中心

[2026-07-15]（二手房满二满五优惠判定科普）不动产登记中心公开资料

【免责申明】

本文内容仅作为二手房买卖需要缴纳哪些税费的参考指引，不替代专业税务意见，各地税率、核定征收比例存在地区差异，政策会动态调整，正式申报前以主管税务机关最新正式文件为准，不构成交易决策建议。