现在商品房交易已经没有营业税，原营业税已经全面改征增值税，很多老业主习惯还叫营业税，也就是大家常说的二手房交易增值税，新房商品房买卖一般不征收这项增值税，这项税费主要是二手房转让环节征收，核心判断标准是房屋是否满 2 年，普通住宅满 2 年可以免征增值税，不满 2 年需要按规定全额征收增值税，计税基数一般是房屋成交价格或者税务系统核定的计税价，税费金额 = 计税价格 × 适用征收率，最终金额会随房屋计税总价变化，同时区分普通住宅和非普通住宅，部分城市非普通住宅满 2 年是差额征收增值税，办理缴税的时候以不动产税务窗口核定结果为准。

原来的营业税是营改增之前二手房交易税种，2016 年全面营改增之后，营业税正式退出，替换成增值税，征收逻辑延续原来满 2 年减免的核心政策思路，所以民间口语依旧沿用 “营业税” 这个叫法，新房一手商品房，开发商销售环节开发商自行缴纳增值税，购房者个人只需要缴纳契税、维修基金，个人买方不用单独交这笔交易增值税，这点要区分清楚，不要混淆开发商税费和个人交易税费。

一、税费规则清单

✅ 二手房个人住宅：满 2 年普通住宅 → 免征增值税（原俗称营业税）

✅ 二手房个人住宅：不满 2 年 → 全额征收增值税

✅ 非普通住宅满 2 年：多数城市按差额征收增值税（现售价减去原购房成本）

✅ 一手新房：个人买家不单独缴纳该项增值税，由开发商承担销售环节增值税

二、计算参考表

表格

举例参考：一套计税价 200 万、不满 2 年住宅，按现行征收率 5% 测算，增值税≈200 万 ÷1.05×5%≈9.52 万元，仅作为计算演示，实际以当地税务口径为准。

三、办理缴税实操步骤

1 确认房屋契税完税时间或者不动产权证登记时间，判断是否满 2 年

2 准备二手房网签合同、原购房发票、不动产权证等材料

3 到不动产交易税务窗口申报，税务系统核定计税价格

4 根据房屋年限、住宅类型，自动判定免征或者核算增值税金额

5 完成税费缴纳，取得完税凭证，继续办理过户登记

综合来看，商品房买卖现在已经不再征收营业税，替换为增值税，是否需要交钱、交多少钱，核心看房屋是否满 2 年、是否属于普通住宅，新房个人买方不用单独交这笔税，二手房交易以税务窗口核定计税价计算最终金额。

【相关 FAQ】

问题 1：商品房买卖营业税一般多少钱，新房也要交吗？

回答 1：商品房买卖营业税已经改为增值税，一手新房个人买家不需要单独缴纳这项税费，是开发商销售环节自行缴纳，这项税费主要是二手房转让征收。

问题 2：商品房买卖营业税一般多少钱，满两年是不是就不用交？

回答 1：商品房买卖营业税也就是现在的增值税，普通住宅满 2 年可以免征，不需要缴纳，不满 2 年才需要全额征收。

问题 3：商品房买卖营业税一般多少钱，是按成交价计算吗？

回答 1：商品房买卖营业税（增值税）优先以税务系统核定计税价作为基数，如果网签成交价明显偏低，税务会按核定价格计税。

问题 4：商品房买卖营业税一般多少钱，商住公寓适用这个满 2 年免征吗？

回答 1：商品房买卖增值税，商办类商住公寓一般不适用住宅满 2 年免征政策，按商办类不动产转让相关增值税规则执行。

【数据来源】

[2026-10-25]（二手房营改增增值税政策解读）税务政务资讯媒体

[2026-08-31]（商品房交易税费计算指引）房产行业媒体

[2026-06-24]（住宅与商办转让增值税差异）家装房产媒体

【免责申明】

本文内容仅作为商品房买卖营业税（增值税）科普参考，税收政策、普通住宅认定标准、征收细则会随政策动态调整，最终税费金额以税务部门窗口核定为准，本文不构成税务申报承诺。