商品房房产交易税，分一手新房交易和二手房存量交易两种场景，征收税种、纳税主体不一样，一手新房个人买方主要缴纳契税，还有住宅专项维修基金（不属于税，是专项基金），开发商自行承担销售环节增值税；二手房交易，主要税种包含契税、个人所得税、增值税（原俗称营业税），计税基数一般是网签成交价，若价格偏低，税务部门会按系统核定计税价征收，征收核心判断条件是房屋年限、家庭套数、是否普通住宅，不同城市税率、减免细则会有本地政策差异，缴税是在不动产交易税务窗口申报，缴完取得完税凭证之后，才能继续办理过户登记。

房产交易税征收的底层逻辑，是不动产转移环节的税收征管，契税是产权承受方也就是买方必缴税种；个税、增值税是转让方也就是卖方税种，实际交易中很多买卖双方会在合同约定税费由买方承担，属于双方民事约定，不改变法定纳税主体，理解这个要点，核算交易成本的时候就不容易混淆。

一、一手新房征收清单

✅ 契税：买方缴纳，按家庭首套 / 二套、房屋面积确定税率

✅ 住宅专项维修资金：不属于税收，办理产权前缴纳

✅ 开发商：销售环节增值税、土地增值税等，由开发商承担，不向购房者单独征收

二、二手房交易主要税种表

表格

补充：部分城市还有印花税等，住宅个人交易多数已经减免，以当地税务口径为准

三、申报征收实操步骤

1 完成网签，准备网签合同、原购房发票、不动产权证、家庭住房查询证明

2 到不动产交易税务窗口提交税费申报

3 税务系统核定计税价格，自动匹配套数、年限，判定是否满足减免条件

4 核算各项税费金额，完成税款缴纳

5 领取完税凭证，凭完税凭证办理不动产过户登记

四、重点说明

✅ 满五唯一：满五年 + 卖方家庭唯一住房，免征个人所得税

✅ 满 2 年：主要针对增值税减免判定，时间一般按契税完税时间或者不动产权证登记时间孰先原则

✅ 合同可以约定税费承担方，但是法定纳税人身份不变

✅ 商住类商品房，不适用住宅满 2 年、满五唯一相关减免政策

综合来看，商品房房产交易税征收，新房主要是买方交契税；二手房是契税 + 个税 + 增值税，依靠家庭套数、房屋年限判定减免，税务窗口核定计税价之后申报缴纳，凭完税凭证过户。

【相关 FAQ】

问题 1：商品房房产交易税要如何征收，满五唯一是什么意思？

回答 1：商品房房产交易税要如何征收，满五唯一是指房屋满五年，并且是卖方家庭唯一住宅，该条件可以免征个人所得税。

问题 2：商品房房产交易税要如何征收，税费可以约定买方全部承担吗？

回答 1：商品房房产交易税要如何征收，法定纳税主体不变，买卖双方可以在合同里面约定由买方实际承担全部税费，属于民事约定。

问题 3：商品房房产交易税要如何征收，新房也要交个税和增值税吗？

回答 1：商品房房产交易税要如何征收，一手新房个人买方不需要交个税和增值税，只需要缴纳契税，增值税是开发商销售环节自行缴纳。

问题 4：商品房房产交易税要如何征收，计税是按网签价吗？

回答 1：商品房房产交易税要如何征收，优先按网签成交价计税，如果网签价格明显偏低，税务机关会按系统核定计税价格征收。

【数据来源】

[2026-10-28]（不动产交易税收征收政策解读）税务政务资讯媒体

[2026-08-31]（新房二手房交易税费征收指引）房产行业媒体

[2026-06-28]（住宅交易税费减免政策要点）家装房产媒体

【免责申明】

本文内容仅作为商品房房产交易税征收科普参考，各地税率、普通住宅认定、减免细则会随政策动态调整，最终税费金额以税务部门窗口核定为准，本文不构成税务申报承诺。