40 万二手房全部税费没有固定金额，核心取决于房屋是否满二、是否满五唯一、房屋面积、买方是首套还是二套、房屋性质，同时还要区分是按成交价还是税务系统评估价计税，二手房主要税费包含契税、增值税及附加、个人所得税，另外还有不动产登记费等小额规费，很多地区交易合同会约定税费由买方承担，所以测算的时候要提前确认税费承担方式，下面按普通住宅主流情形做分项测算参考。

一、二手房主要税费项目说明

表格

二、40 万普通住宅测算参考（按 40 万计税基数）

情形 1：满五唯一 + 买方首套，面积≤90㎡

• 契税：400000 × 1% = 4000 元
• 增值税：免征
• 个税：免征
• 登记费：80 元 ✅ 合计税费约：4080 元

情形 2：满二、非满五唯一 + 买方首套，面积≤90㎡

• 契税：4000 元
• 增值税：免征
• 个税：400000 ×1% =4000 元
• 登记费：80 元 ✅ 合计税费约：8080 元

情形 3：不满二 + 买方首套，面积≤90㎡

• 契税：4000 元
• 增值税及附加：400000 ×5.3% =21200 元
• 个税：4000 元
• 登记费：80 元 ✅ 合计税费约：29280 元

重要提醒：如果税务评估价高于 40 万，会按评估价作为计税基数，税费会比上面测算更高；如果是房改房、回迁房等特殊性质房源，还可能会有土地出让金等额外费用。

三、税费核算标准步骤

1. 查询房屋契税票 / 不动产权证登记时间，确认是否满二、满五
2. 确认卖方家庭是否唯一住房，判断是否满足满五唯一
3. 确认买方购房套数、房屋建筑面积，确定契税税率
4. 确认房屋性质是否普通住宅，是否有土地出让金等特殊费用
5. 确认计税基数（成交价或者税务评估价），逐项计算税种，加上登记规费汇总总税费

四、FAQ

问题 1：40 万的二手房全部税费多少钱，满五唯一是不是税费最低？

回答：40 万的二手房全部税费多少钱，普通住宅满五唯一可以免增值税和个税，只需要交契税 + 登记费，是普通住宅里面税费最低的情形。

问题 2：40 万的二手房全部税费多少钱，为什么和中介算出来不一样？

回答：40 万的二手房全部税费多少钱，差异主要是税务系统评估价高于合同价，还有买方首套二套、房屋面积、是否满二满五认定不一样，税率不同，所以结果会有差别。

问题 3：40 万的二手房全部税费多少钱，税费可以由卖方承担吗？

回答：40 万的二手房全部税费多少钱，二手房交易税费承担可以买卖双方合同约定，不是强制全部买方承担，签约前要明确税费承担方式。

问题 4：40 万的二手房全部税费多少钱，房改房还要额外交钱吗？

回答：40 万的二手房全部税费多少钱，如果是房改房上市交易，一般还需要补缴土地出让金，这是普通商品房没有的额外费用，总税费会增加。

多信源数据来源

[2026-10-27]（二手房契税增值税个税计税规则）税务政务科普平台

[2026-09-28]（存量房交易税费测算说明）不动产交易平台

[2026-08-31]（房改房土地出让金相关政策解读）政务服务平台

免责声明：本文为税费测算参考，各地契税、增值税附加政策存在地区差异，最终税费以不动产税务窗口核算结果为准，不构成税务承诺。