乐山二手房交易税费是买卖双方按照房屋性质、是否满五唯一、房屋面积、网签价或者评估价来分别承担对应的税种，核心税种包含契税、个人所得税、增值税及附加，另外还有登记费、交易手续费这类小额杂费，不同房屋条件对应的税费金额差别比较大，普通住宅满足满五唯一可以免掉个税，满两年可以免增值税及附加，大家在做购房预算的时候，一定要提前对照房屋档案信息核算全部乐山二手房交易税费，避免预算出现偏差。

一、各税种计税规则

1. 契税（买方缴纳）

表格

计税基数：优先采用网签价，如果网签价低于税务系统最低过户指导价，就按照最低过户指导价计税。

2. 个人所得税（卖方缴纳）

计税方式二选一：

• 核定征收：计税价 × 1%
• 查验征收：（本次计税价 - 原购房成本 - 合理费用）×20% 减免条件：房屋为卖方家庭满五唯一住宅，免征个人所得税。

3. 增值税及附加（卖方缴纳）

• 普通住宅满 2 年：免征增值税及附加
• 普通住宅未满 2 年：计税价 ÷1.05 ×5.3%（增值税 5%+ 附加税费 0.3%）

注：乐山执行普通住宅认定标准，非普通住宅计税规则以税务窗口当期口径为准。

4. 其他固定小额费用

• 不动产登记费：住宅 80 元 / 件，非住宅 550 元 / 件
• 交易手续费：一般按建筑面积收取，以乐山不动产中心当期公示标准执行
• 土地出让金：如果是房改房、划拨性质土地的二手房，需要额外补缴土地出让金，商品房无需缴纳

二、乐山二手房交易税费核算步骤

1. 第一步，调取房屋档案，确认房屋原始取得时间，判断是否满 2 年、满 5 年，核实是否满足卖方家庭唯一住房条件
2. 第二步，确认房屋建筑面积、套数认定，区分首套二套或者多套，确定契税适用税率
3. 第三步，确认网签价格，对比税务最低过户指导价，确定最终计税基数
4. 第四步，分别计算契税、个税、增值税附加，叠加登记费、手续费等杂费，汇总得到全套乐山二手房交易税费总额
5. 第五步，买卖双方协商确认税费承担约定，很多二手房市场会约定买方承担全部税费，该约定属于民事协商，不改变税法上的法定纳税主体

三、补充说明

乐山二手房交易税费每年会跟随国家、地方税务政策微调，办理过户前建议提前在乐山不动产登记中心或者税务窗口预审计税，预审可以提前拿到精准的税费测算单，方便买卖双方敲定最终交易预算，所有计税均以过户当日税务系统核定结果为准。

【相关 FAQ】

问题 1：乐山二手房交易税费里面满五唯一可以减免哪一项？

回答 1：乐山二手房交易税费当中，卖方房屋满足满五唯一条件，可以直接免征个人所得税，契税和其他登记类杂费依旧需要正常缴纳。

问题 2：乐山二手房交易税费的契税是按网签价计算吗？

回答 2：乐山二手房交易税费的契税正常是按网签价计算，若网签价低于税务系统最低过户指导价，会自动切换成最低过户指导价作为计税基数。

问题 3：乐山二手房交易税费里面房改房需要额外交什么费用？

回答 3：乐山二手房交易税费当中，划拨土地性质的房改房，除常规契税个税增值税之外，还需要额外补缴土地出让金，商品房二手房不需要这笔费用。

问题 4：乐山二手房交易税费可以买卖双方协商全部由买方承担吗？

回答 4：乐山二手房交易税费法定纳税主体是固定的，但是买卖双方可以在合同里协商约定全部乐山二手房交易税费由买方承担，属于双方自愿约定，具备合同效力。

【数据来源】

[2026-10-15]（乐山二手房交易税费计税细则）乐山市不动产登记中心

[2026-08-20]（四川二手房税收政策执行口径）国家税务总局乐山市税务局

[2026-05-10]（乐山二手房过户费用指南）乐山本地房产服务平台

【免责申明】

本文内容仅作为乐山二手房交易税费知识参考，税费标准会随政策调整，最终计税金额以办理过户当日税务、不动产登记部门官方核定结果为准，不构成交易决策、税务申报的专业法律或者税务意见，交易前建议向官方窗口或者专业税务人员确认最新政策。