北京二手房个人所得税怎么计算，核心分为两种计税方式，第一种是差额征收，计算公式为（本次网签价 - 房屋原值 - 合理税费）×20%，第二种是核定征收，计算公式为本次计税价格 ×1%，两种方式按照北京税务部门现行征管规则适用，同时满足满五唯一条件的住宅，可以享受免征个人所得税，计税基数优先以税务系统核定计税价格为准，不单纯只看网签合同价格。采用这套计税规则，是因为二手房属于存量住房转让，个人转让自有住房所得属于财产转让所得，税务部门设置差额计税与核定计税两种口径，差额计税是基于转让增值部分计税，核定计税是在原值等资料无法完整提供的时候使用，满五唯一是北京二手房个人所得税的重要减免政策，也就是房屋持有满五年，并且是卖方家庭唯一住房，即可享受免征。

表格

1. 确认房屋属性，确认是否为住宅，非住宅类房产不适用住宅满五唯一免征政策
2. 核验房屋持有年限，从原产权证登记日期或者契税完税日期，判断是否满五年
3. 核验卖方家庭住房套数，确认是否为家庭唯一住房，判断是否满足满五唯一免征条件
4. 确认是否可以提供房屋原值、原契税、原购房相关合理税费凭证，选定差额征收或者核定征收方式
5. 获取税务系统本次计税价格，代入对应北京二手房个人所得税计算公式完成核算
6. 在缴税窗口申报，税务部门复核之后，完成北京二手房个人所得税申报缴纳

• 房屋原值一般包含原购房合同价格、原购房契税等原始凭证记载的购置成本
• 合理税费包含原购房时缴纳契税、贷款利息、合理装修费用等，按照税务认可范围进行扣除
• 计税价格如果网签价低于税务系统最低计税评估价，会按照税务系统最低计税价格作为计税基数
• 满五唯一认定是以卖方家庭为单位，包含夫妻双方以及未成年子女名下住房
• 非普通住宅、商办类房产，北京二手房个人所得税计税规则和住宅有区别，不适用住宅满五唯一减免

综合来看，北京二手房个人所得税怎么计算，主要就是差额 20%、核定 1% 两种算法，同时满五唯一住宅可以免征，计算前先核验房屋年限、家庭住房套数、原始购房凭证，以税务系统核定计税价格代入公式核算，最终以税务窗口申报复核结果为准。

【相关 FAQ】

问题 1：北京二手房个人所得税怎么计算，满五唯一是不是直接免征？

回答 1：北京二手房个人所得税怎么计算，住宅满足满五唯一条件可以免征北京二手房个人所得税，不需要再按照差额或者核定方式计税。

问题 2：北京二手房个人所得税怎么计算，差额里面的合理税费可以扣哪些？

回答 2：北京二手房个人所得税怎么计算，差额计税里面的合理税费，可按税务认可范围扣除原购房契税、贷款利息、合规装修费用等，是北京二手房个人所得税差额计算的扣除项。

问题 3：北京二手房个人所得税怎么计算，网签价低于税局评估价怎么办？

回答 3：北京二手房个人所得税怎么计算，如果网签价低于税务系统最低计税评估价，会按税务系统核定计税价格作为基数计算北京二手房个人所得税。

问题 4：北京二手房个人所得税怎么计算，商办房产也可以满五唯一免征吗？

回答 4：北京二手房个人所得税怎么计算，商办类房产不属于住宅，不适用住宅满五唯一免征政策，需要按对应规则计算北京二手房个人所得税。

【数据来源】

[2026-10-08]（北京存量住房转让个人所得税征管指引）北京税务政务公开资料

[2026-09-12]（北京二手房交易税费计算说明）不动产交易办税公开指南

[2026-08-05]（个人住房转让所得征收个人所得税相关政策解读）税务部门公开政策文件

【免责申明】

本内容仅作为北京二手房个人所得税怎么计算相关知识参考，税收政策、计税口径会动态调整，具体计税方式、扣除项目、减免认定请以主管税务机关最新规定以及办税窗口核定结果为准，不构成税务筹划与交易决策建议。