青岛二手房个人所得税一共有两种主流计算方式，分别是按交易差额的 20% 征收，还有按房屋成交计税价全额的 1% 核定征收，实际办理过户的时候，税务部门会结合房屋是否可以提供原始购房发票、契税票等原值凭证，来确定适用哪一种计税方式，同时满足满五唯一条件的二手房可以享受个人所得税免征政策，这项计税规则是青岛存量房交易个税的核心计税逻辑，核算的时候是以税务系统核定计税价格优先，不是单纯按照买卖双方私下签订的合同成交价来计算，买卖双方可以提前对照自身房屋资料，提前测算个税金额，方便提前规划交易税费预算。

一、两种计税方式详细说明

表格

合理税费包含：当初购房时缴纳的契税、购房贷款利息、装修合规票据对应的合理成本等，都可以在差额计算时做减除，减除项目需要保留对应的合法票据作为税务核验材料。

二、满五唯一免征政策要点

1. 满五：房屋从原始契税完税时间或者不动产权证登记时间，按照孰先原则，到本次交易过户当天，时间已经满 5 年
2. 唯一：这套房屋是卖方在青岛范围内家庭名下唯一住房
3. 同时满足满五 + 唯一两个条件，过户环节免征二手房个人所得税

注意：家庭认定口径包含产权人配偶以及未成年子女，认定范围以青岛税务部门执行口径为准

三、个税计算实操步骤

1. 第一步，调取房屋原始资料，确认是否留存原购房合同、购房发票、原契税票，判断能不能走差额 20% 的计税模式
2. 第二步，查询本次交易税务系统核定计税价，该价格会和网签价做比对，取较高值作为计税基数
3. 第三步，如果选择差额计税，归集全部可扣除的合理税费票据，核算可扣除总额
4. 第四步，代入对应公式算出青岛二手房个人所得税金额
5. 第五步，核验是否符合满五唯一免征条件，符合则无需缴纳该税种
6. 第六步，在不动产过户缴税窗口完成申报，凭税单完成缴款

四、补充深度说明

1. 房屋原值：一般就是当初购买这套二手房或者新房时的购入价格，以原始发票记载金额为准
2. 核定计税价：税务部门有存量房评估系统，会参考同小区同户型近期成交、楼层、装修等因素生成评估价，如果买卖双方申报网签价格低于系统评估价，会按照系统评估价作为计税基数
3. 税费承担：青岛二手房个税合同里可以约定由买方或者卖方承担，属于民事协商事项，计税本身的纳税义务人法定为出售方

【相关 FAQ】

问题 1：青岛二手房个人所得税满五唯一是不是两个条件都要满足？

回答 1：青岛二手房个人所得税享受免征，需要同时满足满五和唯一两个条件，只满足其中一项，不能免征青岛二手房个人所得税，依旧要按照差额 20% 或者全额 1% 计算缴纳。

问题 2：青岛二手房个人所得税差额计算里面装修费用可以扣除吗？

回答 2：青岛二手房个人所得税差额计税模式下，合规有票据的装修费用属于合理成本，可以按规定扣除，用来降低差额基数，最终减少青岛二手房个人所得税计算金额。

问题 3：青岛二手房个人所得税可以买卖双方协商谁来交吗？

回答 3：青岛二手房个人所得税法定纳税义务人是卖方，但是交易合同里面可以协商约定青岛二手房个人所得税最终由买方承担，属于双方自愿协商约定。

问题 4：青岛二手房个人所得税全额核定征收比例固定是 1% 吗？

回答 4：青岛二手房个人所得税在无法提供原值凭证的时候，常规采用全额核定征收，征收比例为 1%，以税务窗口当期执行标准核算青岛二手房个人所得税。

【数据来源】

[2026-04-10]（青岛存量房交易个人所得税征管口径）国家税务总局青岛市税务局

[2025-12-08]（青岛二手房交易税费计算指引）青岛市不动产登记中心

【免责申明】

本文青岛二手房个人所得税计税计算方式仅作为参考，税收政策可能会根据官方调整发生变动，实际缴税金额以青岛税务部门窗口核定结果为准，本文不构成税务筹划或者法律意见，办理过户前建议提前咨询税务窗口确认最新政策，因参考本文产生的相关风险由使用方自行承担。