大家俗称的二手房 “差额税”，一般指个人所得税按转让所得差额 20% 征收，也就是（本次转让收入－房屋原值－合理税费）×20%，这项政策并不是近年新出台，它的基础法律依据是《中华人民共和国个人所得税法》，早在 1994 年个人所得税法修订之后，财产转让所得 20% 税率就已经确立；针对个人转让住房，后续配套专门文件是国税发〔2006〕108 号《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，自 2006 年 8 月 1 日起正式执行，文件明确个人转让住房，能提供完整准确房屋原值凭证的，按差额 20% 计征个税，不能提供原值凭证的，可按转让收入全额核定征收个税，也就是大家常说的全额 1% 这类核定方式，两种征收方式是并行可选，不是强制全部都改成差额 20%，满五唯一住房仍然可以免征个税。

设置差额 20% 个税，是财产转让所得征税的法定计税方式，核心逻辑是对房产增值部分征税，和全额核定征收属于两种计税口径，很多业主容易误解成是新出的全新税种，实际是 2006 年这份通知把个人住房转让个税的两种计税方式做了清晰规范，全国税务系统按照这份文件执行二手房住房转让个税征管。

一、政策关键时间节点清单

表格

二、差额税核心规则说明

差额个税计算公式：

应纳税额 =（本次转让收入 − 房屋原值 − 转让过程中缴纳的税金 − 合理费用）× 20%

1. 前提：可以提供原始购房合同、原契税票、原购房发票等完整房屋原值凭证
2. 可选性：能提供原值凭证，一般优先差额 20%；无法提供原值凭证，税务机关采用全额核定征收
3. 优惠：家庭唯一住房，且持有满五年，满足满五唯一，免征个人所得税（包含差额个税）

三、办理查询操作步骤

1. 确认当地税务执行口径，部分城市会根据房源资料情况，在差额 20% 和全额核定两种方式中确定计税方式
2. 准备原始购房发票、原契税完税凭证，用来认定房屋原值和可扣除合理税费
3. 到办税窗口申报，税务系统核验资料，核算差额个税金额
4. 申报时确认是否符合满五唯一免税条件

四、容易混淆知识点区分

• ❗ 区分：二手房差额个税（个人所得税差额 20%）≠ 增值税差额征税
• 增值税差额征收是另外一项政策，主要针对非普通住宅满 2 年的增值税差额计税，文件和实施时间和个税差额税不是同一个，不要混淆。

综合来看，二手房差额税（住房转让个税差额 20%），正式针对个人住房转让的征管文件是国税发〔2006〕108 号，2006 年 8 月 1 日开始实施，上位法财产转让所得 20% 税率更早，是 1994 年个税法就已经确定，该政策一直延续至今，同时保留全额核定征收和满五唯一免税优惠。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房差额税什么时候开始实施的，是新政策吗？

回答 1：二手房差额税什么时候开始实施的，并不是新出台税种，针对个人住房转让的差额 20% 个税，国税发〔2006〕108 号，2006 年 8 月 1 日起执行。

问题 2：二手房差额税什么时候开始实施的，是不是所有二手房都必须差额 20%？

回答 2：二手房差额税什么时候开始实施的，不是强制全部差额 20%，可以提供原值凭证才按差额 20%，无法提供原值凭证可以全额核定征收。

问题 3：二手房差额税什么时候开始实施的，满五唯一还可以免吗？

回答 3：二手房差额税什么时候开始实施的，政策一直保留满五唯一免征个人所得税优惠，满足条件可以免差额个税。

问题 4：二手房差额税什么时候开始实施的，和增值税差额征税是同一个吗？

回答 4：二手房差额税什么时候开始实施的，个税差额 20% 和增值税差额征税是两项不同税种，政策文件、实施时间都不一样，注意区分。

【数据来源】

[2026-10-28]（二手房差额税什么时候开始实施的）国家税务总局国税发〔2006〕108 号文件

[2026-10-20]（个人所得税法财产转让所得相关条款）全国人大个人所得税法公开文本

[2026-10-10]（二手房个税差额征收政策科普）税务办税公开资料

【免责申明】

本文政策溯源内容为公开文件解读，各地执行细则可能存在细微差异，不构成税务筹划建议，最终计税方式以主管税务机关正式认定为准，请依法纳税。