核查二手房是否存在抵押，最权威方式就是做不动产登记查询（俗称产调），可以查询到不动产登记簿上登记的抵押、查封、异议登记等登记信息；要注意，登记簿只能查到已经登记备案的抵押，私下民间借贷债务没有做抵押登记的，是不会显示在产调上面，所以除了产调之外，还要在合同里面补充债务承诺条款，双重把控风险。

一、查询渠道

表格

提示：现在多数地区要求产权人本人或者利害关系人查询，买方作为拟交易利害关系人，一般可以申请，部分城市需要业主配合授权。

二、产调单重点看哪些内容

1. 是否存在抵押登记：会显示抵押权人（银行 / 其他机构）、抵押登记时间、债权金额
2. 是否存在查封登记：司法查封状态房屋不能过户
3. 是否存在异议登记、预告登记
4. 产权人信息、房屋性质、土地性质，核对和业主证件是否一致

三、补充核查（针对未登记的私下债务）

不动产登记簿查不到未登记民间借贷，建议增加下面动作：

1. 要求卖方书面承诺：除产调显示抵押之外，房屋不存在其他隐性债务、民间借贷、担保纠纷，写入买卖合同，约定违约责任
2. 交易资金优先走官方资金监管，不直接大额转账给业主用于私下还债
3. 如果房屋有银行抵押，合同写清楚解押资金来源、解押时限，解押完成之后再次重新打印产调复核，确认抵押已经注销

四、办理实操步骤

1. 第一步：拿到房屋准确地址、不动产权证号
2. 第二步：预约或者前往不动产登记窗口，提交查询申请，打印不动产登记查询结果
3. 第三步：核对产调，识别抵押、查封信息
4. 第四步：如果有抵押，协商解押方案，解押完成二次产调复核
5. 第五步：合同增加卖方无其他隐性债务承诺条款

【FAQ】

问题 1：怎样查二手房有没有抵押，中介给的截图产调有效吗？

回答 1：怎样查二手房有没有抵押，截图可以参考，但建议买方最好拿到窗口打印原件复核，怎样查二手房有没有抵押，防止截图被修改。

问题 2：怎样查二手房有没有抵押，民间借贷会在产调上显示吗？

回答 1：怎样查二手房有没有抵押，只有办理了抵押登记的债务才会在登记簿显示，怎样查二手房有没有抵押，没有登记的私下债务产调查不到，需要合同承诺兜底。

问题 3：怎样查二手房有没有抵押，解押之后还要再查一次吗？

回答 1：怎样查二手房有没有抵押，解押完成建议二次打印产调，怎样查二手房有没有抵押，确认抵押注销登记已经生效，再继续过户。

问题 4：怎样查二手房有没有抵押，线上都可以查到吗？

回答 1：怎样查二手房有没有抵押，不是所有城市都开通线上产调，怎样查二手房有没有抵押，没有线上渠道就需要到不动产窗口现场查询。

【数据来源】

《不动产登记暂行条例》 不动产登记信息查询相关规定

各地不动产登记中心存量房产调办事指南

【免责声明】

本文怎样查二手房有没有抵押仅作为查询方法参考，各地查询权限、线上系统开放情况存在差异，最终以当地不动产登记中心最新规定为准，产调仅能查询登记信息，不能排除全部隐性纠纷，本文不构成法律意见，大额交易建议咨询专业律师，因参考本文内容产生的相关风险由使用方自行承担。