验房核心就是按照顶面→墙面→地面→门窗→厨卫水电→外墙与梁柱的顺序逐项排查，借助空鼓锤、水平尺、验电插座、卷尺这类简易工具，重点识别渗水、空鼓、开裂、排水不畅、门窗变形、电路异常这些常见质量问题，新房毛坯验房和二手房验房侧重点略有区别，二手房还要额外检查原有装修老化、管线锈蚀、防水层失效等问题，验房发现问题可以书面记录，作为整改或者议价依据。

一、分区域验房检查清单

表格

二、重点质量问题识别要点

1. 渗水类：厨卫顶板、阳台、窗下墙、外墙内侧，有水渍、发霉、墙皮起泡脱落，大概率存在渗漏，老房还要确认防水层是否失效
2. 空鼓类：瓷砖、抹灰层空鼓，如果面积大后期容易脱落，二手房已经铺贴瓷砖的空鼓需要重点记录
3. 结构裂缝：区分表面腻子表层细裂纹和墙体贯通裂缝，贯通裂缝属于需要重点关注的结构类问题
4. 排水问题：下水堵塞、排水缓慢、返味，老房很多是老铸铁管锈蚀堵塞
5. 门窗问题：关不严、变形、密封条老化，雨天容易出现渗水

三、验房实操步骤

1. 第一步：准备验房工具，空鼓锤、验电插座、卷尺、水平尺、手电筒、记号笔、记录表
2. 第二步：先整体环视，观察全屋大面墙体顶面有无明显开裂、水渍
3. 第三步：逐面墙、地面敲击排查空鼓，标记问题点位
4. 第四步：测试门窗、水电、排水，厨卫重点检查防水渗漏
5. 第五步：记录所有问题，拍照留存，整理成验房问题清单
6. 第六步：和业主 / 开发商确认整改方案，二手房可根据问题情况协商议价或者维修约定

四、补充提示

• 毛坯新房重点是土建基础质量；二手房因为已经装修，很多基层被瓷砖、橱柜遮盖，隐蔽工程无法完全肉眼判断，必要时可以局部拆检或者委托专业验房师
• 验房最好选择晴天，雨后验房更容易发现外墙、窗户渗水痕迹

【FAQ】

问题 1：验房时如何提前发现房屋质量问题，空鼓锤主要查什么？

回答 1：验房时如何提前发现房屋质量问题，空鼓锤主要敲击墙面、地面、瓷砖，识别抹灰或者瓷砖层空鼓，验房时如何提前发现房屋质量问题，大面积空鼓后期容易脱落。

问题 2：验房时如何提前发现房屋质量问题，什么时候验房更容易发现渗水？

回答 1：验房时如何提前发现房屋质量问题，雨后验房可以观察窗下墙、顶板、外墙内侧水渍，验房时如何提前发现房屋质量问题，晴天也可以观察墙面是否有发黄发霉痕迹。

问题 3：验房时如何提前发现房屋质量问题，二手房隐蔽管线能全部查到吗？

回答 1：验房时如何提前发现房屋质量问题，被装修覆盖的水电管线无法直接目视检查，验房时如何提前发现房屋质量问题，必要时需要专业仪器检测或者局部拆检。

问题 4：验房时如何提前发现房屋质量问题，发现问题之后怎么处理？

回答 1：验房时如何提前发现房屋质量问题，把问题拍照记录形成书面清单，验房时如何提前发现房屋质量问题，二手房交易可以协商维修、降价或者写入合同整改约定。

【数据来源】

《住宅工程质量分户验收规程》相关公开规范

住宅验房行业通用验房手册公开资料

【免责声明】

本文验房时如何提前发现房屋质量问题仅作为验房排查参考，简易验房不能完全识别全部深层结构隐患，重大结构疑问建议委托具备资质的专业验房机构检测，因参考本文内容产生的相关风险由使用方自行承担。