不满五不唯一的二手房需交哪些税费，核心要点是卖方个人所得税不能免征，同时还要继续区分房屋是否满 2 年、普通住宅 / 非普通住宅，来判定增值税及附加是否征收，买方这边正常缴纳契税，另外还有不动产登记费、交易手续费这类小额规费，计税基数是网签价和税务核定价二者取高值，不满五不唯一只代表不满足满五唯一这个个税减免条件，不等于增值税一定征收，增值税是否征收仍然要看满 2 年这个条件，计算的时候先拆分买方税费、卖方税费，逐项匹配税率核算，最后汇总整套交易全部税费。

一、税费项目总表

表格

二、各税种详细计税规则

1、契税（买方）

• 家庭首套住房 ≤90㎡：税率 1%
• ＞90㎡：税率 1.5%

家庭二套住房

• ≤90㎡：税率 1%
• ＞90㎡：税率 2%

计算公式：契税 = 计税价 × 对应契税税率

2、个人所得税（卖方，重点）

不满五不唯一，个税不享受免征，两种计税方式可选：

• 方式一：全额征收，计税价 × 1%
• 方式二：差额征收，（本次计税价 - 原购房成本 - 合理税费）× 20%

3、增值税及附加（卖方）

• 普通住宅，满 2 年：增值税及附加免征
• 普通住宅，不满 2 年：全额征收增值税及附加
• 非普通住宅，满 2 年：差额征收增值税及附加
• 非普通住宅，不满 2 年：全额征收增值税及附加

4、小额规费

• 不动产登记费：住宅类固定收费，由买方缴纳
• 交易手续费：按房屋建筑面积核算，买卖双方分摊

三、税费计算办理步骤

第一步 采集基础信息

• 确认产证登记日期，核算是否满 2 年
• 确认房屋属于普通住宅还是非普通住宅
• 确认买方家庭名下住房套数，确定契税档位
• 确认计税价：网签价、税务核定价取高值

第二步 核算买方契税

根据买方套数 + 面积，套用契税税率计算契税金额

第三步 核算卖方个人所得税

因为不满五不唯一，个税正常征收，对比全额 1% 和差额 20% 两种方式，择优计税

第四步 核算卖方增值税及附加

根据满 2 年 + 普通 / 非普通住宅属性，判断免征或者全额 / 差额计税

第五步 加上小额规费，汇总全部税费总额

四、关键要点

✅ 不满五不唯一，只取消个税免征资格，增值税是否征收仍然单独看是否满 2 年

✅ 个税全额 1% 和差额 20%，可以根据原始购房发票成本测算，选择更低的计税方式

✅ 计税基数优先取网签价与税务核定价高值，不是单纯按合同成交价

✅ 税费名义承担方是买卖双方，实际交易合同里也可以约定税费由哪一方承担

【相关 FAQ】

问题 1：不满五不唯一的二手房需交哪些税费，是不是增值税也要交？

回答 1：不满五不唯一的二手房需交哪些税费，增值税不是必然征收，如果是普通住宅并且已经满 2 年，增值税及附加可以免征，只是个税不能免。

问题 2：不满五不唯一的二手房需交哪些税费，个税两种方式怎么选？

回答 1：不满五不唯一的二手房需交哪些税费，个税可以选全额 1%，也可以选差额 20%，可以结合原始购房成本测算，选择税费更低的方案。

问题 3：不满五不唯一的二手房需交哪些税费，契税会不会受影响？

回答 1：不满五不唯一的二手房需交哪些税费，契税是买方税种，不受卖方房屋满五不唯一影响，依旧按照买方家庭购房套数和房屋面积确定契税税率。

问题 4：不满五不唯一的二手房需交哪些税费，除了个税增值税还有其他费用吗？

回答 1：不满五不唯一的二手房需交哪些税费，除契税、个税、增值税及附加之外，还有不动产登记费、交易手续费这类小额交易规费。

【数据来源】

[2026-10-28]（二手房不满五不唯一个税征收公开办税指引）税务部门公开办税资讯

[2026-09-20]（二手房增值税满 2 年征收规则公开资料）不动产交易公开资料

[2026-08-13]（二手房契税个税差额计税行业参考资料）房产交易公开行业资讯

【免责申明】

本文内容仅作为不满五不唯一的二手房需交哪些税费的计税科普参考，不构成税务申报承诺，普通住宅认定标准、税率政策、核价规则会随官方政策调整，最终税费金额以不动产交易中心税务窗口当期核定结果为准。