核心结论：北京购买二手房，买方需要准备的费用主要分为房款类（首付 + 贷款相关）、税费类、中介服务费、交易配套杂费四大板块，费用高低跟房屋是否满五唯一、普通 / 非普通住宅、买方首套 / 二套、是否贷款、是否通过中介成交直接相关；北京二手房税费以网签价为计税基础，同时要留意北京限购、普宅认定标准对税费和首付比例的影响，签约前建议提前测算全套预算，避免只准备首付而遗漏税费、服务费等大额支出。

一、房款类费用

表格

二、买方核心税费（北京现行口径）

重点：契税是买方必交；个税、增值税原则上法定纳税义务人为卖方，但是北京二手房市场普遍约定由买方承担，签合同前一定要和卖方确认税费承担方式。

1. 契税（买方缴纳） 首套：90㎡及以下 1%；90㎡以上 1.5%
2. 二套：统一 3%
3. 个人所得税（差额 / 全额征收） 满五唯一（满五年 + 卖方家庭唯一住房）：免征个税
4. 不满足满五唯一：按差额 20% 或者 全额 1%（北京主流执行差额 20%）
5. 增值税及附加 普通住宅满 2 年：免征增值税
6. 不满 2 年：按全额征收增值税及附加
7. 非普通住宅满 2 年：差额征收增值税及附加

✅ 北京普通住宅认定参考标准：容积率 1.0 以上、单套建筑面积 140㎡以下、环线总价标准，三项同时满足才认定普宅。

三、中介服务费用

• 居间代理费（中介费）：如果通过中介成交，一般按成交总价比例收取，费率由买卖双方协商，合同写明由哪一方支付
• 代办服务费：部分中介提供网签、过户、贷款代办，会单独收取代办服务费，属于可选项目

四、交易配套杂费

• 不动产登记费：住宅类登记费，按不动产登记中心标准收取
• 土地出让金：重点！如果是已购公房（房改房），需要补缴土地出让金；商品房一般没有这项费用
• 物业交割相关：水电气结清、物业更名一般无大额费用，交接时结清历史欠费
• 其他可选费用：赎楼相关担保费（卖方原贷款未结清，如需担保赎楼，该费用需要提前约定由谁承担）

五、完整预算测算操作步骤

第一步，确定房屋性质：商品房 / 已购公房 / 央产房，判断是否需要土地出让金

第二步，核验房屋年限：是否满 2 年、是否满五唯一，判断个税、增值税是否免征

第三步，确认买方购房资格，判定首套 / 二套，确定契税税率、首付比例

第四步，确定交易方式：全款 / 商贷 / 公积金 / 组合贷，核算贷款评估费、抵押登记费

第五步，确认是否中介成交，核算中介费、代办费

第六步，汇总：首付 + 契税 + 个税 + 增值税 + 中介费 + 登记费 + 其他特殊费用，形成完整购房总预算

六、FAQ

Q1：请问北京买二手房要准备哪些费用，是不是所有二手房都要交增值税？

A：北京买二手房要准备哪些费用，增值税不是全部都交，普通住宅满 2 年可以免征增值税，只有不满 2 年或者非普通住宅才会产生增值税，需要提前核验房屋契税票或者房本年限。

Q2：请问北京买二手房要准备哪些费用，个税法定是卖方交，买方可以不用承担吗？

A：北京买二手房要准备哪些费用，个税法定纳税主体是卖方，但是市场交易习惯经常约定买方承担，最终以买卖合同里面税费约定条款为准，签约前必须明确。

Q3：请问北京买二手房要准备哪些费用，已购公房和商品房费用差别在哪里？

A：北京买二手房要准备哪些费用，商品房一般无土地出让金，已购公房过户需要额外补缴土地出让金，这是两类房源最大的费用差别，其他契税、个税规则基本一致。

数据来源

[2026-10-21]（北京二手房交易税费征收口径）北京市税务局公开政策

[2026-08-30]（北京个人住房贷款首付比例政策）北京市住建委、人民银行相关公开文件

[2026-07-08]（不动产登记收费标准）北京市不动产登记中心公开业务规范

免责声明

本文内容仅为费用科普参考，北京二手房税费、首付、普宅认定、贷款政策会随政策调整，房屋个案情况不同费用会变化，正式购房请以税务部门、不动产登记中心、经办银行最新官方核算结果以及购房合同约定为准，本文不构成税务、金融、法律类专业意见。