珠海二手房交易税费主要就是契税、个人所得税、增值税及附加，个人住宅买卖印花税免征，另外还有不动产登记费这类小额规费，计税基数是税务核定计税价，一般取网签价和税务评估价两者较高值，核心关键点就是区分房屋是否满 2 年、是否满五唯一，这两个条件直接决定增值税和个税能不能减免，买卖双方可以在合同约定税费承担方式，但是法定纳税义务人不变。

一、各税种计算公式对照表

表格

二、两种典型场景举例

✅场景 1：满 2 年、不是满五唯一

只需要交个税 + 契税

举例：税务核定计税价 180 万，买方首套，面积 100㎡

个税 = 180 万 ×1%=1.8 万元

契税 = 180 万 ×1.5%=2.7 万元

合计税费 = 4.5 万元

✅场景 2：不满 2 年

增值税及附加 + 个税 + 契税全部缴纳

举例：税务核定计税价 180 万，买方首套，面积 100㎡

增值税 = 180 万 ÷(1+5%)×5%≈8.57 万元

个税 = 180 万 ×1%=1.8 万元

契税 = 180 万 ×1.5%=2.7 万元

总税费≈13.07 万元（附加税按当期减免政策最终核算）

三、珠海二手房税费计算办理步骤

1. 确认起算时间：核验不动产权证登记日期或者契税完税凭证日期，判断是否满 2 年、是否满五年
2. 获取计税基数：网签之后由税务窗口确定计税价，低于税务最低评估价会按评估价计税
3. 查询买方家庭住房套数，锁定契税适用税率
4. 确认个税征收方式，默认一般是核定 1%，符合条件可以选择差额 20%
5. 分项计算增值税及附加、个税、契税，再加登记规费，汇总整套交易总税费
6. 按照二手房购房合同约定，确认各项税费最终由买方、卖方还是双方分摊

【相关 FAQ】

问题 1：珠海二手房满五唯一个税可以免吗？

回答 1：珠海二手房同时满足满五年、卖方家庭唯一住房，个人所得税可以免征，只要不满足其中一项，个税就要正常征收。

问题 2：珠海二手房满 2 年就不用交增值税吗？

回答 2：珠海二手房满 2 年普通住宅，增值税及附加免征，如果是满 2 年非普通住宅，部分情况还是要按差额征收增值税，申报的时候以税务窗口认定为准。

问题 3：珠海二手房契税是看卖方还是买方套数？

回答 3：珠海二手房契税是买方缴纳，契税税率是根据买方家庭名下住房套数 + 房屋面积确定，不是看卖方名下房子数量。

问题 4：珠海二手房个税只能按 1% 吗？

回答 4：珠海二手房个税一般默认核定征收按计税价 1%，也可以选择差额 20% 征收，最终以珠海税务窗口核定为准。

【数据来源】

[2026-10-26] 国家税务总局 个人住房转让增值税、契税、个税相关税收政策

[2026-09-15] 国家税务总局珠海市税务局 存量房交易税费征管业务指引

[2026-08-10] 珠海市不动产登记中心 登记收费标准公示

【免责申明】

本文为珠海二手房税费计算通用知识指引，税收减免政策、最低计税评估规则会随政策调整，最终税费金额以珠海税务窗口现场核定结果为准，本文不构成报税正式依据。