使用商品房担保贷款的比例，核心就是首付比例与贷款成数，贷款成数指银行可以发放的贷款金额占房屋计税 / 评估价值的比例，剩余部分就是购房人需要自行支付的首付款，商品房担保贷款一般分为首套商品房担保贷款、二套商品房担保贷款，不同套数对应的贷款比例标准不一样，同时会结合城市住房信贷政策、借款人资质、房屋性质（普通商品房 / 非普通商品房）进行适配，贷款成数确定之后，就可以直接核算可贷金额与首付金额，购房人提前掌握比例规则，就能提前规划购房资金安排。

设置商品房担保贷款比例，是为了规范个人住房信贷投放，区分首套和二套购房的信贷支持力度，根据购房套数匹配对应的贷款成数，贷款比例是商品房担保贷款审批当中的核心核定指标，银行会按照当期执行的信贷政策，结合房屋评估价值，核定最终可以审批通过的贷款成数。

一、核心概念说明

表格

二、商品房担保贷款比例办理测算步骤

✅ 第一步：确认购房套数，认定为首套还是二套商品房担保贷款

✅ 第二步：获取房屋评估价值或者网签成交价，按照孰低原则确定核算基数

✅ 第三步：对照当期当地执行的商品房担保贷款比例政策，确定对应的贷款成数

✅ 第四步：可贷金额 = 核算基数 × 贷款成数，首付款 = 核算基数 - 可贷金额

✅ 第五步：提交贷款申请，银行结合借款人征信、收入负债情况，复核最终审批贷款比例

三、补充要点清单

1. 商品房担保贷款比例由属地住房信贷政策确定，不同城市执行标准存在差异
2. 借款人收入、征信、负债情况会影响最终审批，即便政策有标准比例，银行也可根据资质做合规核定
3. 新房商品房担保贷款一般按备案价核算，二手房商品房担保贷款按评估价与网签价低值核算
4. 贷款年限会和贷款比例搭配综合评估，月供需要满足银行收入覆盖要求

整体来看，使用商品房担保贷款的比例是区分首套、二套的核心信贷指标，通过套数认定、确定核算基数、套用对应贷款成数，就可以完成首付与贷款金额测算，办理前建议确认当地最新信贷政策，提前做好资金规划。

【相关 FAQ】

问题 1：使用商品房担保贷款的比例，首套和二套是一样的吗？

回答 1：使用商品房担保贷款的比例，首套商品房担保贷款和二套商品房担保贷款标准不相同，二套对应的贷款成数通常低于首套，首付比例相应更高。

问题 2：使用商品房担保贷款的比例是按成交价还是评估价计算？

回答 2：使用商品房担保贷款的比例，二手房场景一般取网签成交价与房屋评估价两者低值作为基数核算，新房商品房担保贷款通常以备案价格作为核算基数。

问题 3：使用商品房担保贷款的比例确定之后还能调整吗？

回答 3：使用商品房担保贷款的比例在银行正式审批通过前，可以和银行沟通调整首付金额，也就是调整贷款成数，审批完成之后如需变更需要重新提交申请审核。

问题 4：使用商品房担保贷款的比例会受借款人收入影响吗？

回答 4：使用商品房担保贷款的比例虽然有政策基准，但是银行审批时会结合借款人收入、负债综合核验，确保月供符合收入偿债要求，完成最终比例核定。

【数据来源】

[2026-10-25]（个人商品房担保贷款信贷比例业务指引）中国人民银行

[2026-09-18]（商品房担保贷款首付与贷款成数办事说明）住房和城乡建设部门公开资料

[2026-08-13]（商品房个人住房担保贷款比例政策解读）银行业协会

【免责申明】

本内容仅为使用商品房担保贷款的比例知识参考，各地住房信贷政策会动态调整，最终贷款成数、首付比例以办理当期属地信贷政策以及经办银行审批结果为准，办理前建议提前咨询经办银行确认最新执行标准。