副标题：苏州三套房二手房契税计算详解

首段结论先行：苏州二手房，认定为家庭第三套及以上住房，契税不再享受首套、二套优惠税率，统一按 3% 征收，按成交价 600 万计算，契税 = 6000000 × 3% = 180000 元（18 万元），计税基数不是只看合同网签价，如果网签价低于税务系统最低计税评估价，会按照税务核定价作为计税基数，同时要注意苏州购房套数是家庭名下在苏州大市范围内住房套数认定，不是只看单个区。

一、苏州现行契税税率表

表格

重点：第三套不分面积大小，全部统一 3%，不再区分 90 平上下。

二、计算核心要点清单

1. 套数认定口径：家庭（夫妻 + 未成年子女）在苏州大市（含姑苏、园区、新区、吴中、相城、吴江、昆山、太仓、常熟、张家港）已经登记备案、已经办证的住房，计入家庭住房套数
2. 计税价格：优先网签合同成交价格；若网签价明显偏低，税务机关启动存量房评估，以税务核定价计税
3. 计税公式：契税应纳税额 = 计税价格 × 适用契税税率
4. 纳税人：一般为买方承担，二手房交易市场惯例由买方缴纳契税

三、本次案例测算

• 房源：苏州二手房，家庭第三套
• 网签成交总价：600 万元
• 适用税率：3%
• 契税：6000000 × 3% = 180000 元

提示：这只是契税单项，二手房交易还有增值税、个税，要单独核算，不要和契税混在一起。

四、交易其他税费简要说明

1. 增值税：看原房东产权证是否满 2 年，满 2 年普通住宅免征增值税；不满 2 年按 5.3% 左右征收
2. 个人所得税：一般是 1% 或者差额 20%，如果房东满五唯一可以免征个税
3. 登记费：住宅不动产登记费 80 元 / 件

五、办理执行步骤

1. 签约网签，确定网签价格
2. 税务窗口 / 线上税务系统查询家庭住房套数，确认是否认定第三套
3. 税务核价，确定最终计税基数
4. 按照 3% 核算契税，申报缴税
5. 完税后办理不动产过户登记

【相关 FAQ】

问题 1：买二手房契税怎么算的苏州第三套 600 万，外地有房会算进苏州第三套吗？

回答：买二手房契税怎么算的苏州第三套 600 万，苏州契税套数认定是苏州大市范围内住房，外地房产一般不计入苏州契税套数认定。

问题 2：买二手房契税怎么算的苏州第三套 600 万，网签价 600 万但是税务评估价更高怎么办？

回答：买二手房契税怎么算的苏州第三套 600 万，如果税务最低核定价高于 600 万，契税要按税务核定价 ×3% 计算，不是按合同 600 万。

问题 3：买二手房契税怎么算的苏州第三套 600 万，第三套契税有没有减免政策？

回答：买二手房契税怎么算的苏州第三套 600 万，三套房不再享受契税优惠，统一 3%，目前没有针对第三套的契税减免。

问题 4：买二手房契税怎么算的苏州第三套 600 万，契税是房东交还是买家交？

回答：买二手房契税怎么算的苏州第三套 600 万，法定纳税义务人是买方，二手房市场惯例也是买方承担契税。

【数据来源】

[2026-07-30] 江苏省契税优惠政策、苏州存量房交易契税征收口径

[2025-12-31] 苏州二手房交易税费征收规则

[2025-11-25] 苏州大市家庭住房套数认定说明

【免责申明】

本文为税费测算科普，契税政策、套数认定、税务核价规则如遇政策调整，以苏州税务部门、不动产交易中心最新正式规定为准，测算结果仅供参考，不作为最终完税凭证。