商品房新房（一手房，从开发商处购买），买方主要缴纳契税、住宅专项维修资金，另外还有产权登记费等少量杂费，新房没有增值税、个人所得税（这两项是二手房交易才涉及），计税核心基数一般是购房合同备案价（不含增值税房价），契税按照家庭住房套数、房屋建筑面积执行阶梯税率，维修资金按照当地标准按建筑面积核算，整体计算流程可以按确认房屋套数与面积→核算契税→核算维修资金→加上登记费等杂费→汇总总税费的步骤推进。

一、新房商品房主要税费对照表

表格

✅ 计算公式

契税 = 计税价格 × 对应契税税率

维修资金 = 房屋建筑面积 × 当地每平米维修资金标准

二、详细计算说明

1、契税重点说明

• 家庭套数认定：是以购房家庭在购房所在地不动产登记系统内已有住房套数认定，不是全国统一认定，部分城市执行限购套数认定规则
• 计税价格：一般为网签备案合同价款，若备案价明显偏低，税务机关有权按评估价核定计税基数
• 优惠前提：享受首套、二套优惠契税，需要提交家庭住房查询证明，不符合优惠条件则按法定基准税率征收

2、住宅专项维修资金重点说明

• 俗称大修基金，用于小区共用部位、共用设施设备后期大修更新
• 各地标准差异大，例如部分城市多层、高层标准不同，高层单价通常高于多层，必须以项目所在地住建部门现行标准为准
• 一般在交房办证阶段缴纳

3、其他费用补充

• 权属登记费：住宅 80 元，非住宅标准不同
• 权证工本费、测绘费等，部分城市已经取消，不再单独收取
• 开发商代收的物业费、预交水电费不属于税费，属于物业类预收费用，不要和税费混淆

三、计算举例（参考示例）

举例：首套商品房，建筑面积 100㎡，网签价 120 万

• 契税：120 万 × 1.5% = 18000 元
• 维修资金：假设当地标准 100 元 /㎡，100㎡ × 100 = 10000 元
• 登记费：80 元
• 合计税费大约：28080 元

该案例仅演示计算方法，维修资金标准、契税优惠政策以你购房所在城市现行政策为准

四、办理缴纳步骤

1. 完成商品房网签备案，取得网签合同
2. 开具家庭住房查询结果，确认可享受的契税优惠档位
3. 到税务窗口 / 线上税务渠道申报缴纳契税，取得契税完税凭证
4. 向住建部门 / 开发商代收渠道缴纳住宅专项维修资金
5. 凭契税完税证明、维修资金票据等材料申请不动产登记，缴纳登记费，办理不动产权证

五、重点要点

1. 一手新房和二手房税费最大区别：新房无增值税、无个税，二手房才会根据年限、是否满五唯一征收增值税和个人所得税
2. 契税优惠政策属于阶段性现行政策，购房前建议咨询当地税务部门确认最新执行标准
3. 公寓、商办类商品房（非住宅），契税一般统一按 3%，不享受住宅首套二套优惠税率
4. 维修资金是一次性缴纳，后续小区维修使用，不需要每年重复缴纳

【相关 FAQ】

问题 1：商品房新房契税首套 90 平以下是多少税率？

回答 1：商品房新房首套住房建筑面积 90㎡及以下，契税税率为 1%，是新房交易税费最常用优惠档位。

问题 2：新房商品房要交个人所得税和增值税吗？

回答 1：商品房新房（一手房）买方不需要缴纳增值税和个人所得税，这两项税费是二手房交易才会产生。

问题 3：新房维修资金是按房价比例收吗？

回答 1：新房维修资金多数城市是按建筑面积每平米定额标准收取，不是按房价比例计算，各地标准不同。

问题 4：二套新房超过 90 平米契税税率是多少？

回答 1：商品房新房二套住房，建筑面积大于 90㎡，契税税率为 2%，属于现行住宅契税优惠政策。

【数据来源】

[2026-10-28]（契税现行优惠政策相关规定）税务主管部门公开政策文件

[2026-09-26]（住宅专项维修资金管理办法）住建主管部门公开法规

[2026-08-21]（一手商品房办证税费办理实务指南）不动产交易行业公开资料

【免责申明】

本文内容仅作为商品房新房税费计算参考，契税优惠、维修资金标准各地政策存在差异，政策如有调整，最终以购房所在地税务局、住建部门正式规定以及税务窗口核定结果为准，不构成税务专业意见。