遇到物业不作为，业主可以按照先固定证据、内部协商整改、行政部门投诉、申请调解，最后启动业主大会更换物业的完整步骤依法处理，全程保留书面凭证，依托街道、住建部门监督督促物业履约，既可以督促物业按期整改服务问题，也能在长期整改无效时依法完成物业更换，整套流程全部符合民法典与物业管理条例要求，每一步都有对应的执行标准，能够稳步推动物业服务质量达标，保障全体业主居住权益。

一、前期准备：完整留存全套证据（所有维权的基础）

1. 文字类证据清单

1. 物业服务合同，对照合同条款核对未完成的服务事项；
2. 向物业提交的书面整改函、微信聊天记录、来电沟通记录；
3. 小区公告、报修工单、投诉回执、物业收费公示文件。

2. 影像类证据清单

表格

3. 关键执行要求

所有沟通文件全部采用纸质书面形式，使用顺丰挂号信邮寄，留存快递底单与签收记录，口头沟通不可以作为有效维权凭证。

二、第一阶段：内部沟通，督促物业限期整改

步骤 1：向物业公司发送正式整改通知书

1. 逐条列明物业未履行合同约定的具体事项，对应物业服务合同条款；
2. 给出明确整改时限，一般设置 7 至 15 个工作日；
3. 写明逾期未整改将向上级主管部门投诉，文末附上业主签字；
4. 直接送达物业办公室，同时邮寄给物业总公司。

步骤 2：依托业主委员会统筹督促

1. 由业委会统一收集全体业主反映的服务问题，形成集中整改清单；
2. 业委会组织与物业负责人召开面对面沟通会，做好会议纪要并签字确认；
3. 业委会定期核查整改进度，对整改不到位的项目持续跟进督办。

步骤 3：没有业委会的小区处理方式

由 20% 以上业主联合签字，向社区居委会、街道物管办提交书面申请，由社区出面组织业主与物业开展协调会谈，督促物业落实服务整改。

三、第二阶段：行政投诉，申请主管部门介入监管

1. 各级投诉渠道（按优先级排序）

1. 街道办事处与社区居委会：属地基层管理部门，优先受理物业履约纠纷，上门督导整改；
2. 住建局物业科：物业行业主管部门，负责核查物业服务履约情况，对企业开展信用考核，纳入红黑名单管理；
3. 12345 政务服务便民热线：线上提交诉求，系统自动派单至对应主管单位，全程可查询办理进度；
4. 市场监督管理局：针对物业费收费不规范、乱收费问题进行核查处置。

2. 投诉材料标准格式

1. 投诉人信息、小区名称、物业公司全称；
2. 事实描述：写明物业不作为的具体事件、发生时间、违反的合同条款；
3. 附上照片、视频、整改函、快递单据等全部证据复印件；
4. 明确诉求：要求限期整改、公示收支账目、完善基础物业服务。

3. 行政处理后续跟进

投诉提交后，留意受理回执，若到期没有整改结果，可以再次提交督办申请，主管部门会对物业企业下达整改通知书，对拒不整改的企业实施信用惩戒。

四、第三阶段：第三方调解，高效化解矛盾

1. 申请属地人民调解委员会开展物业纠纷调解，调解员组织双方协商，形成书面调解协议；
2. 由街道物业融合法庭开展诉前调解，快速敲定整改方案，减少诉讼成本；
3. 调解达成的协议具备约束力，双方按照协议内容逐项落实服务整改。

五、第四阶段：长期整改无效，启动法定程序更换物业

1. 业委会牵头召开业主大会，按照双过半投票规则表决解聘现有物业公司；
2. 表决通过后，提前 60 日向物业发送书面解聘通知；
3. 通过公开招投标选聘新物业服务企业，全程由社区、住建部门监督；
4. 完成新旧物业资料、财务、设施交接，平稳完成物业服务更替。

六、维权过程中的合规注意事项

1. 严格区分权责边界，只针对合同内约定的物业服务事项提出整改要求，不提出超出合同范围的诉求；
2. 全程依法理性维权，所有诉求依靠书面文件与行政渠道推进；
3. 可以依据物业服务不达标的事实，与物业协商对应服务费用的减免事宜，相关约定以书面协议为准；
4. 所有投诉、表决、交接文件统一归档保存，形成完整维权档案。

【相关 FAQ】

问题 1：物业不作为怎么办，第一步应该先做什么？

回答 1：物业不作为怎么办，第一步应当先全面收集证据，把服务缺位的照片、视频、报修记录、物业服务合同全部整理齐全，再向物业公司发送限期整改书面通知，留存邮寄签收凭证，不要直接上门口头交涉。

问题 2：物业不作为怎么办，没有业主委员会还能督促物业整改吗？

回答 2：物业不作为怎么办，没有业主委员会也可以正常督促物业整改，只需要集合小区 20% 以上业主联名签字，向社区居委会和街道办事处提交协调申请，由基层管理部门出面约谈物业，督促其完成服务整改。

问题 3：物业不作为怎么办，向哪个部门投诉最有约束力？

回答 3：物业不作为怎么办，向住建局物业主管部门投诉约束力最强，住建部门可以核查企业履约情况，将整改记录计入企业信用档案，对拒不履约的物业企业纳入行业黑名单，形成长效监管约束。

问题 4：物业不作为怎么办，多次整改依然没有效果该如何处理？

回答 4：物业不作为怎么办，多次整改仍无效果，就可以依法召开业主大会，满足双过半表决条件后正式解聘现有物业，再通过公开招标选聘新的物业服务团队，从根本上解决服务不到位的问题。

【数据来源】

[2026-10-28] 物业纠纷基层化解机制 新浪新闻

[2026-08-17] 住宅物业行业信用监管政策 中国政府网

[2025-12-08] 物业服务纠纷典型案例 最高人民法院官网

[2024-06-12] 民法典物业服务合同维权指引 新华网

[2021-01-05] 加强住宅物业管理工作通知 住房和城乡建设部

【免责申明】

本文内容为物业履约维权通用操作流程，各地住建部门、街道社区的具体办事细则略有差异；维权诉求要严格以双方签订的物业服务合同条款为依据，本文仅作为业主维权实操参考，不具备法律裁定效力。