物业管理费也就是基础物业服务费，是物业按照物业服务合同，对小区公共区域开展常态化运维服务所收取的综合费用，费用构成主要包含人员薪酬、公共区域保洁绿化、公共设施日常维保、秩序维护、办公管理、固定资产折旧、税费以及合理利润，所有包含项目都需要在物业服务合同和收费备案文件里面列明，业主可以对照合同确认服务内容，需要重点区分，基础物业管理费只覆盖公共区域日常运维，业主户内维修、专项大修、专项改造、专项维修资金项目、增值特约服务，一般不属于基础物业管理费包含范围，不会合并在基础物业费里面收取。

物业管理费构成对照表

表格

不属于基础物业管理费包含的项目

1. 业主专有部分户内维修，属于特约服务，需要单独付费
2. 电梯、外墙、消防等大中修、更新改造，按规定使用专项维修资金，不走基础物业费
3. 车位管理费、公摊能耗，部分项目单独列项收取，不并入基础物业费
4. 家政、上门疏通、私家花园养护等增值特约服务，自愿选择单独计费
5. 小区专项改造项目，属于业主共同决策事项，另行筹集资金

核对查询步骤

1. 查找前期物业服务合同或者正式物业服务合同，查看附件《物业服务内容与收费构成》
2. 查询属地发改、住建部门的物业收费备案表，核对备案的收费构成项目
3. 查看小区公示栏的物业费公示，确认物业对外公示的服务内容与费用构成
4. 如有疑问，可以联系业委会或者物业客服，申请查阅收费构成说明文件

补充要点

• 不同档次物业项目，各项构成占比会有差异，服务等级越高，人员配置、维保标准对应的成本占比会相应调整
• 公共区域产生的公共收益，属于全体业主所有，独立核算，和物业管理费是两套独立账目，不能混同
• 如果后续要调整物业管理费标准，需要依法组织业主大会表决，公示之后生效

【相关 FAQ】

问题 1：物业管理费包括哪些，电梯大修是不是包含在里面？

回答 1：物业管理费包括哪些，电梯日常维保属于基础物业费，电梯大中修更新改造不属于基础物业管理费包含范围，一般按规定申请专项维修资金。

问题 2：物业管理费包括哪些，公摊电费是否在物业费里面？

回答 2：物业管理费包括哪些，各地合同约定不一样，部分项目公摊能耗单独列项收取，是否包含在基础物业管理费里面，以物业服务合同和备案文件约定为准。

问题 3：物业管理费包括哪些，业主家里水管坏了维修是否属于里面？

回答 3：物业管理费包括哪些，业主专有户内的水管维修不属于基础物业管理费包含项目，属于特约上门服务，需要单独结算费用。

【数据来源】

[2021-01-01]（中华人民共和国民法典）全国人民代表大会

[各地物业服务收费管理办法]（物业服务收费管理办法）各省发改住建主管部门

【免责申明】

本文内容仅作为法规科普参考，各地物业收费构成细则、公摊能耗认定规则存在差异，具体核算请以项目属地最新收费政策、物业服务合同以及备案文件为准，不替代专业法律意见。