正规小区物业的服务项目分为两大板块，分别是合同内必须履约的基础公共服务，以及业主自愿选择的有偿增值服务；基础公共服务是物业费对应的核心内容，覆盖小区公共区域管理、设施维保、秩序安保、环境卫生、绿化养护、综合客服六大模块，不会因为个别业主空置房屋而缩减服务内容，增值服务属于可选项目，需要单独协商收费，整体服务项目权责清晰、内容标准化，能够保障小区整体平稳有序运行。

一、基础公共服务（物业费包含的必选项目）

1. 综合客户管理服务

这是物业的中枢管理工作，面向全体业主提供常态化接待与档案管理。

1. 日常接待：设置固定客服岗，接待业主咨询、报修、意见反馈，明确报修响应时限，做好全程登记与回访。
2. 信息公示：定期公示物业费收支、公共收益、设施维保记录、小区管理制度，做到公开透明。
3. 档案管理：完整留存小区工程图纸、竣工验收资料、业主信息档案、维修工单、巡检台账，做到资料可追溯。
4. 装修管控：规范业主房屋装修流程，办理装修备案，巡查装修现场，管控噪音、垃圾与拆改行为，保护建筑主体安全。
5. 社区运营：组织邻里文化活动，维护小区公共秩序，对违规行为进行友好劝阻，营造和谐社区氛围。

2. 共用部位与设施设备运维服务

负责小区所有公共建筑与配套设备的日常巡检、保养与小修，保障设备稳定运行。

（1）共用部位维护

• 楼栋主体：外墙、屋顶、楼梯间、走廊、门厅、设备间、围墙等日常检查，及时修补墙面破损、屋面渗漏。
• 公共门窗：单元门、防火门、楼道窗户定期检修，保证闭合顺畅，门锁完好。

（2）共用设施设备维保清单

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3. 公共秩序维护与安全防范服务

保障小区人员、车辆与财产安全，做好全天候安防管理。

1. 门岗值守：出入口 24 小时值班，管控外来人员与车辆进出，做好来访登记。
2. 园区巡逻：安保人员按照固定路线定时巡查楼栋、地下车库、园区角落，及时排查安全隐患。
3. 车辆管理：规划车位，引导车辆有序停放，维护停车秩序，做好地下车库照明与排水管理。
4. 应急处置：制定防汛、防火、台风、停电等应急预案，遇到突发情况第一时间到场处置。

4. 公共区域环境卫生保洁服务

负责小区所有公共场地清洁与垃圾处理，维持园区干净整洁。

1. 日常清扫：园区主干道、广场、楼道、电梯轿厢、地下车库每日清扫保洁，及时清理地面杂物。
2. 垃圾清运：垃圾桶定点摆放，生活垃圾做到日产日清，定期清洗垃圾桶，消除异味。
3. 管道疏通：定期清理公共排污管道、雨水沟渠，防止管道堵塞造成污水外溢。
4. 专项清洁：定期对公区墙面、扶手、玻璃进行擦拭，定期开展园区蚊虫消杀工作。

5. 公共绿化养护服务

对小区绿地、苗木、景观植物进行常态化养护管理。

1. 绿植修剪：定期修剪乔木、灌木、草坪，保持绿化造型整齐美观。
2. 水肥管理：按时浇灌、施肥，保障绿植正常生长。
3. 病虫害防治：定期喷洒药剂，预防树木花草出现病虫害。
4. 绿化补植：及时更换枯死苗木，补齐裸露地块，持续保持园区绿化完整度。

6. 公共代办服务

接受供水、供电、燃气、通信等单位委托，为业主提供便民代办业务。

包含代收水电费、协助办理水电气户名变更、对接宽带与有线电视线路检修等，这类服务不额外收取服务费，仅作为基础便民配套。

二、有偿增值特约服务（自愿选择，单独收费）

这部分服务不在基础物业费范围内，由业主按需自主预约，双方协商定价并签订服务协议。

1. 户内维修：业主家里水管漏水、电路故障、门窗维修、家电检修等上门服务。
2. 居家便民：上门开锁、家政保洁、搬家协助、快递代收、宠物临时照看。
3. 房屋托管：空置房屋定期巡检、通风保洁，毛坯房看管，房屋出租代管服务。
4. 美居装修：装修垃圾清运、装修监理、开荒保洁、入户软装配套服务。
5. 社区经营：车位租赁、广告场地运营、生鲜团购、社区养老便民服务。

三、物业服务项目执行规则

1. 基础公共服务严格按照物业服务合同约定落地，服务频次、人员配置、设施完好率都有对应等级标准，是物业费对应的全部服务内容。
2. 基础服务只覆盖公共区域，业主户内自用部位、自用设施维修，不属于物业免费服务范围。
3. 增值特约服务遵循自愿原则，物业不得强制业主购买，所有有偿服务必须明码标价。

【相关 FAQ】

问题 1：物业包括哪些服务项目，物业费包含户内上门维修吗？

回答 1：物业包含基础公共服务和有偿增值服务两大类，基础服务涵盖综合客服、设施维保、秩序安保、环境卫生、绿化养护、便民代办；物业费只包含小区公共区域的服务，业主家里水管、电路等户内维修不属于免费项目，需要单独预约有偿特约服务。

问题 2：小区物业的基础服务项目可以随意缩减吗？

回答 2：小区物业的基础服务项目不能随意缩减，基础服务内容全部写进物业服务合同，安保值守、公区保洁、电梯消防维保等都是法定履约内容；物业不能以业主房屋空置、入住率低为由减少公共服务频次，若需要调整服务内容，必须经过全体业主协商同意并变更合同条款。

问题 3：物业增值服务项目都包含哪些，必须花钱购买吗？

回答 3：物业增值服务包含户内维修、家政保洁、空置房看管、快递代收、装修配套等个性化服务；增值服务全部遵循自愿原则，业主不需要可以完全不选择，物业不能捆绑基础服务强制业主付费购买特约项目。

【数据来源】

[2026-10-29] 住宅小区物业服务项目清单 住建部政务公开平台

[2026-10-15] 住宅物业服务规范国家标准 全国标准信息公共服务平台

[2026-09-08] 物业服务合同示范文本 国家市场监督管理总局

[2026-08-22] 物业承接查验办法 住房和城乡建设部官网

[2026-07-10] 物业服务基础项目分级标准 中国物业管理协会

【免责申明】

本文所列物业服务项目以双方签署的物业服务合同、《物业管理条例》及属地物业服务等级标准为最终执行依据；基础公共服务仅针对小区共用部位与共用设施，业主自有户内设施维修不在免费服务范畴；所有增值特约服务实行明码标价、自愿选购，物业服务企业不得强制消费；服务项目的执行标准，以合同约定的服务等级为准。