副标题：法定纳税义务人与合同约定实操区分

首段结论

从税法规定来讲，二手房个人所得税的法定纳税义务人是卖方（原产权人），因为是卖方转让房产取得所得产生的个税；但是二手房市场实操里，买卖双方可以在网签 / 买卖合同里面协商约定，最终这笔个税可以约定由买方承担，属于民事合同约定，不改变税法上的纳税主体，只是经济成本转嫁，签约前一定要在合同写清楚，避免后期扯皮。

一、核心要点对照表

表格

二、深度说明

1、满五唯一免税重点

✅ 满五：房产证（契税票）满 5 年

✅ 唯一：卖方家庭在本省 / 本市范围内唯一住房

✅ 同时满足满五唯一，免征个人所得税，这种情况就不存在个税谁承担的问题。

不满足满五唯一，就要征收个税。

2、合同约定 “买方承担个税” 是否有效

这个约定属于双方对交易成本的民事约定，合法有效。

意思就是：税务系统申报、纳税人名称仍然登记是卖方，但是这笔钱由买方支付。很多二手房 “净得价” 就是这个模式：卖方拿净到手房款，交易全部税费由买方承担。

3、容易踩坑的关键点

1. 合同只写 “税费各自承担”，默认就是卖方承担个税、买方承担契税
2. 一定要写清楚：个税是卖方承担，还是买方全包，不要模糊表述
3. 如果后期政策变化，个税增加，按合同约定的责任方承担新增部分

三、办理流程简述

1. 网签之后，到税务窗口申报税费
2. 系统判定是否符合满五唯一免税
3. 需要征税的，核算个税金额
4. 按买卖合同约定，对应责任方缴纳个税，取得完税凭证
5. 凭完税凭证办理不动产过户登记

FAQ

Q1：卖二手房个人所得税谁承担，合同写净得价是不是就是买方出个税？

A：卖二手房个人所得税谁承担，净得价一般约定卖方只拿约定房款，交易产生个税等全部税费由买方承担，属于市场常见约定。

Q2：卖二手房个人所得税谁承担，满五唯一是不是就不用交个税？

A：卖二手房个人所得税谁承担，同时满足满五唯一，符合免税政策，免征个人所得税。

Q3：卖二手房个人所得税谁承担，如果合同没写清楚个税谁出怎么办？

A：卖二手房个人所得税谁承担，没有特别约定，按法定原则，个税由卖方承担，发生争议优先协商，协商不成可按合同纠纷处理。

Q4：卖二手房个人所得税谁承担，差额 20% 和核定 1% 可以自己随便选吗？

A：卖二手房个人所得税谁承担，两种征收方式是税务机关根据房屋资料情况适用，不是买卖双方随意选择，各地税务执行口径有差异。

免责声明

本文属于交易税费科普，各地税务对满五唯一认定、核定征收比例、税费执行细则存在地区差异，最终以当地税务部门现行政策和买卖合同书面约定为准。