现在已经是不动产统一登记，不再单独新发老式房产证，手里只有老土地证、没有房屋产权证书，本质就是宗地有土地权属，但是地上房屋没有完成产权登记，申请办理房地一体的不动产权证书，能不能办，最核心的前提是：地上这套房屋建设手续是合法的，要有规划、竣工验收相关合法依据，如果房子属于无证自建、没有规划审批，属于违法建设，是不能直接登记办证的，办理主管部门是自然资源局不动产登记中心，分国有土地和集体宅基地两种情况，办理流程、材料差别很大，国有出让土地和宅基地是两套审批体系，这点一定要区分开。

一、办理完整程序

1. 前期核验：拿出原有土地证，确认土地性质（国有出让 / 国有划拨 / 集体宅基地），核查地上房屋建设原始手续，规划许可、开工审批、竣工验收资料是否齐全
2. 权籍调查测绘：委托具备资质测绘单位，做房屋 + 宗地一体化权籍测绘，出具房屋测绘报告、宗地图、权籍调查表，确认房屋面积、四至界址
3. 补齐缺件：如果当年规划、验收材料缺失，属于历史遗留项目，按当地历史遗留办证政策，到自然资源、住建相关部门申请补办确认手续；划拨土地如果需要转为可登记出让性质，要办理出让审批、补缴土地出让金
4. 税务申报完税：到税务窗口申报契税等相关税费，取得完税凭证
5. 提交登记申请：携带土地证、身份证明、规划验收材料、测绘成果、完税凭证，向不动产登记窗口提交房地一体登记申请
6. 受理审核公示：登记机构审核权属，部分历史遗留房屋需要按规定进行公示，核查有无权属争议
7. 登簿发证：审核通过，记入不动产登记簿，领取不动产权证书，证书同时记载土地使用权 + 房屋所有权信息

二、两类土地对照表

表格

三、必备材料清单

• 原国有土地使用证（老土地证原件）
• 申请人身份证
• 房屋建设合法手续：建设工程规划许可证、竣工验收资料
• 房屋测绘报告、宗地图、权籍调查表
• 完税凭证
• 历史遗留情况说明、相关部门补证确认文件（材料缺失时）
• 共有产权、继承、转让相关证明（如有）

四、深度补充要点

很多人误区：只要手里有土地证，地上房子随便盖都能办房产证，这个是错误的，土地证只代表土地使用权合法，不等于地上建筑物合法，房屋建设必须符合规划，违建部分不能登记。历史遗留房屋各地都有专门处置政策，不同城市政策不一样，有的是可以按历史遗留确权，有的要求先整改，办理之前优先去不动产登记窗口预审材料，确认是否符合本地历史遗留确权条件。如果这套房屋是房改房、自建房、单位自建楼，原始档案在原单位或者住建档案馆，可以调档查找当年规划验收批文。

【相关 FAQ】

问题 1：只有土地证怎么办房产证，房子没有规划证可以直接登记吗？

回答 1：只有土地证怎么办房产证，没有规划审批手续的房屋属于违法建设，不能直接办理产权登记，需要看本地历史遗留政策，按规定补办确认手续之后才可以申请登记。

问题 2：只有土地证怎么办房产证，现在办出来还是老房产证吗？

回答 1：只有土地证怎么办房产证，现在不动产统一登记，办出来是不动产权证书，房地合一，同时记载土地和房屋信息，不再单独发放老式房产证。

问题 3：只有土地证怎么办房产证，宅基地只有土地证可以办房地一体证吗？

回答 1：只有土地证怎么办房产证，宅基地属于集体土地，满足建房审批手续的，可以申请宅基地房地一体不动产登记，需要村集体和乡镇相关确认材料。

【数据来源】

[2024-01-01]《不动产登记暂行条例》公开法规原文

[2024-12-30] 自然资源部门历史遗留房屋确权登记公开办事指南

[2024-12-30] 城乡规划建设审批相关公开法规资料

【免责申明】

本文内容仅为产权登记知识普及与办理流程参考，不替代不动产登记部门正式审核，各地历史遗留确权、划拨土地、宅基地政策存在差异，最终以属地不动产登记中心窗口预审以及审批结论为准。