符合规定条件的划拨国有土地使用权是可以办理抵押的，划拨国有土地属于国家无偿或者低偿提供给土地使用权人使用的国有土地，办理抵押不是直接随意设立抵押权，需要先经过自然资源主管部门审批同意，完成相关手续之后，才可以依规办理抵押登记，抵押实现的时候，会优先处置划拨土地对应的土地出让金相关事项，这项业务是国有土地资产融资业务里的常规类型，企业、单位主体可以在满足政策前提之下，利用划拨国有土地使用权开展融资，熟悉对应的前置条件、审批流程和登记要点，能够让抵押业务平稳推进。划拨土地和出让土地取得方式不一样，出让土地已经缴纳土地出让金，抵押办理相对直接，划拨土地没有足额缴纳土地出让金，所以政策设置审批前置环节，核心目的是规范国有划拨土地资产处置，保障国有土地相关权益，在满足审批要求、土地权属清晰、地上附着物合规的前提下，就可以开展抵押登记业务。

一、划拨国有土地使用权抵押必备条件清单

✅ 主体条件

1. 抵押人是合法取得划拨国有土地使用权的单位主体，持有国有土地使用证或者不动产权证书
2. 土地权属清晰，没有权属争议，土地用途符合规划要求 ✅ 业务条件
3. 地上建筑物、其他附着物同步抵押，房地一并抵押
4. 已经取得自然资源主管部门抵押审批同意
5. 土地仍保持原批准用途，抵押期间不擅自改变土地性质与用途 ✅ 排除要点 不满足审批要求、权属存在争议、规划用途受限的地块，不能办理该项抵押业务

二、划拨国有土地使用权抵押办理步骤

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三、核心业务要点说明

1. 房地一体原则：划拨国有土地使用权抵押时，土地上已经建成的建筑物需要一并抵押，不能只单独抵押土地、剥离地上房屋
2. 出让金相关规则：后续如果抵押权实现，处置该宗地时，按照政策规定优先补缴土地出让金，再对抵押权人进行清偿
3. 抵押期限：抵押期限和主债权合同保持匹配，主债权结清之后，需要办理抵押注销登记
4. 用途管控：抵押存续期间，土地使用权人仍然需要按照原划拨批准用途使用土地，不能借抵押变更土地性质

满足审批前置要求，坚持房地一并抵押，按照申请审批、评估、签约、登记的完整流程办理，划拨国有土地使用权抵押业务就可以合规落地，既盘活国有划拨土地资产，也规范国有土地相关业务管理。

【相关 FAQ】

问题 1：划拨国有土地使用权能否单独抵押不连带地上建筑物？

回答 1：划拨国有土地使用权抵押需要遵循房地一体原则，不能单独抵押土地而不连带地上建筑物，地上建筑物需要和土地使用权一并设立抵押。

问题 2：划拨国有土地使用权能否直接和银行签约办理抵押不用审批？

回答 2：划拨国有土地使用权不能直接签约办理抵押，需要先取得自然资源主管部门的抵押审批同意，拿到审批意见之后，才可以继续办理后续评估和抵押登记。

问题 3：划拨国有土地使用权能否在抵押之后变更土地为出让性质？

回答 3：划拨国有土地使用权抵押存续期间，保持原划拨用地属性，如需转为出让性质，需要另行履行土地处置审批流程，不能在抵押业务里直接变更用地性质。

问题 4：划拨国有土地使用权能否办理个人名下抵押？

回答 4：划拨国有土地使用权一般为单位主体取得，办理抵押的主体为合法持有该宗地使用权的单位，需要按照单位主体的审批登记流程开展相关业务。

【数据来源】

[2026-07-20]（划拨国有土地使用权抵押政策解读）自然资源政务资讯平台

[2026-05-11]（国有划拨土地抵押登记业务操作指引）不动产登记行业媒体

[2026-02-18]（划拨土地抵押业务问答）政务房产资讯平台

【免责申明】

本文内容仅作为划拨国有土地使用权抵押业务参考，各地自然资源和不动产登记部门审批细则、评估及出让金核算规则存在地域差异，具体办理请以当地主管部门最新官方规定为准，不构成法律意见。