房改房建筑面积按照成套住宅产权登记口径计算，核心是套内建筑面积加上分摊的共有建筑面积，也就是不动产权证上记载的产权面积，房改房在当初出售给职工的时候，大多会依据原公房测绘成果进行确权，后续如果重新测绘换证，会按照现行房产测量规范重新核算，计算的时候区分套内使用面积套内墙体面积套内阳台面积，再叠加整栋楼合理分摊的公共部位面积，最终确定房改房建筑面积，这个面积会直接影响房改房上市交易补缴土地收益金 计税 置换等相关业务办理。

房改房建筑面积计算基础原理

房改房属于原公有住房转化而来，早期公房登记和现在商品房测量规范有衔接，计算逻辑沿用房产测量统一规则，套内建筑面积是房屋内部可以独立使用的全部空间，套内墙体分为自有墙体和共用墙体，自有墙体全部计入套内，户与户之间共用墙体按照中线对半计入套内，阳台分封闭和未封闭两种计算方式，共有建筑面积是整栋房屋服务全体产权人的公共空间，按照各户套内面积占比进行分摊，公共楼梯间 公共走廊 电梯井 管道井 公共门厅等属于常规分摊部位。

房改房建筑面积核算步骤

第一步 调取房改房原始档案，查找当年公房出售审批表 原测绘图纸 产权档案，确认原始登记的房改房建筑面积数值。

第二步 开展现场测绘，实测套内使用净尺寸，核对墙体厚度，确认阳台是否封闭，记录门窗洞口 柱垛等测量要素。

第三步 计算套内墙体面积，区分分户墙 外墙 户内隔墙，按照测量规范进行折算计入。

第四步 核算阳台面积，封闭阳台按照全面积计入，未封闭阳台按一半面积计入，以档案记载和现状结合判定。

第五步 提取整栋楼共有建筑面积，确定分摊系数，用本户套内建筑面积乘以分摊系数，得到本户应分摊共有面积。

第六步 套内建筑面积加上分摊共有建筑面积，得到最终房改房建筑面积，数据核对无误后用于产权登记或者业务申报。

房改房建筑面积分项计算对照表

表格

补充说明 房改房历史档案里部分老房改房存在按使用面积登记的情况，办理换证或者上市的时候，需要委托具备资质的房产测绘机构补做测绘，转换成现行规范下的房改房建筑面积，单位房改房整栋分摊口径以原产权单位移交档案和测绘报告为准。

【相关 FAQ】

问题 1 房改房建筑面积和原来公房使用面积是同一个数值吗

回答 1 房改房建筑面积和原来公房使用面积不是同一个数值，公房使用面积只算内部净使用空间，房改房建筑面积还要加上墙体面积和共有分摊面积，数值一般会大于公房使用面积。

问题 2 房改房建筑面积重新测绘之后和老证不一致怎么处理

回答 2 房改房建筑面积重新测绘之后和老证不一致，可以凭有资质测绘机构出具的测绘报告，到不动产登记部门申请变更登记，更新证载房改房建筑面积。

问题 3 房改房建筑面积计算的时候外凸飘窗计入吗

回答 3 房改房建筑面积计算时，按照现行测量规范，符合层高与进深条件的飘窗才可以计入，不满足规范条件的飘窗不计入房改房建筑面积。

问题 4 房改房上市交易是按房改房建筑面积核算相关费用吗

回答 4 房改房上市交易相关税费以及土地收益金，一般都是按照不动产权证登记的房改房建筑面积作为核算基数，以当地主管部门执行口径为准。

【免责申明】本文内容仅作为房改房建筑面积科普参考，各地早期房改政策以及测绘登记细则存在差异，实际业务办理请以不动产登记机构 原产权单位以及现行房产测量规范规定为准。