副标题 房产登记与交易概念区分

增量房和存量房是不动产登记、房产交易领域的标准术语，核心界定依据是房屋是否首次进入市场完成初始登记，增量房就是新建商品房，也就是开发商新建成、还没有进行过产权转移登记的房屋；存量房就是已经完成初始登记，并且在市场上再次挂牌交易的房屋，通俗就是二手房，不动产网签、契税申报、不动产证办理系统里面，会明确区分这两个类别，二者交易流程、税费政策、登记类型都不一样。

一 增量房定义

增量房，也叫新增供给房产，指房地产开发企业依法取得土地，新建竣工，首次推向市场销售的住宅、商业、办公等房屋，房屋完成首次登记也就是大证之后，开发商出售给购房人，这次购房属于增量房转移登记，俗称一手房网签。

关键特征

1 原始产权归属开发企业

2 第一次对外销售，购房人是第一位产权人

3 常见就是新房预售、现售商品房

二 存量房定义

存量房，也叫存量资产房产，房屋已经完成不动产首次登记，产权已经登记在个人或者单位名下，之后再次发生买卖、置换等产权转移，这一类交易就是存量房交易，也就是二手房。

关键特征

1 已经有过一次产权登记，产权在原业主名下

2 属于市场二次及以上流转交易

3 包含普通住宅二手房，也包含二手商铺、二手写字楼、法拍房（法拍房一般也归类为存量房交易）

三 核心对比表格

表格

四 容易混淆的特殊情形

1 开发商自留房源，已经办理到开发商自己名下，之后再对外出售，这种就不再属于增量房，归类为存量房交易

2 回迁安置房，完成初始登记，业主拿到不动产权证之后再出售，属于存量房

3 单位房改房，已经登记到职工名下，再次出售属于存量房

4 新建商品房还没有办理首次登记，仍然属于开发商在建 / 待售，还没有进入存量资产

五 实操意义

在不动产税务申报、网签系统、购房资格核验的时候，选择增量房还是存量房，会直接影响申报表单、计税方式、所需材料，很多城市限购认定，也会区分购买增量房或者存量房，核算家庭购房套数。

FAQ

问题 1 增量房和存量房的界定是什么，法拍房属于哪一类

回答 1 增量房和存量房界定核心看是否已经完成首次产权登记，法拍房原产权已经登记在被执行人名下，属于存量房交易。

问题 2 增量房和存量房的界定是什么，新房收房办证之后再卖算什么

回答 1 增量房和存量房界定，新房首次从开发商买入属于增量房，等业主办好不动产权证之后再转手出售，就变成存量房也就是二手房。

问题 3 增量房和存量房的界定是什么，开发商自持多年的商铺再出售属于增量房吗

回答 1 增量房和存量房界定，如果商铺已经办理到开发商名下完成登记，之后再销售，属于存量房，不再是增量房。

问题 4 增量房和存量房的界定是什么，两者契税申报表单一样吗

回答 1 增量房和存量房在税务系统属于不同业务类型，申报表单、提交材料、计税资料存在区别，办理的时候要选择对应业务类别。

免责申明

本文为概念科普，各地不动产登记、税务系统业务细则略有差异，办理网签缴税时以当地不动产中心与税务部门现行口径为准。